選ばないほうがいい賃貸物件とは？避けるべき物件と間取りをプロ視点で解説！

せっかく気に入って引越したはずなのに「住んでみたら想像と違った」「夜がうるさくて眠れない」といった後悔をする方は少なくありません。賃貸物件探しには、華やかな写真や図面だけではわからない「プロならではのチェックポイント」が存在します。

本記事では、選ばないほうがいい賃貸物件の特徴や、避けるべき立地・設備・間取りをプロの視点で徹底解説します。入居後に「失敗した！」と嘆く前に、何に注意して物件を選べばよいのかを具体的にお伝えします。

選ばないほうがいい賃貸物件の特徴とは？

賃貸物件を選ぶ際、まず「選ばないほうがいい物件」の共通点を知ることが重要です。多くの失敗は、家賃の安さや見た目の綺麗さだけに気を取られ、生活の根本に関わる不便さを見落とすことから始まります。

やめた方がいい物件を内見前に見極める

ネット上の物件情報には「良い部分」ばかりが強調されていますが、実は内見に行く前の段階で「避けるべき物件」をある程度絞り込むことが可能です。以下のポイントに当てはまる物件は、注意深く検討する必要があります。

相場に対して家賃が安すぎる
周辺物件と比べて2割以上安い場合、心理的瑕疵（事故物件）や騒音、極端な設備の不具合が隠れている可能性があります。
掲載写真が極端に少ない、または古臭い
部屋をきれいに見せられない事情があるか、管理が杜撰な可能性を示唆しています。
「リフォーム済み」なのに水回りの写真がない
居室は綺麗にしても、一番コストのかかる配管や水回りが古いままの場合、後でトラブルになりやすいです。

また、募集図面の備考欄に「定期借家契約（更新不可）」や「近隣に建築予定あり」などの記載がある場合も、将来的な生活環境の変化を考慮しなければなりません。こうした情報を事前に入手し、疑問点を不動産屋にぶつけることが、失敗しないための第一歩となります。

立地的にやめた方がいい物件とは？

物件そのものがどんなに素晴らしくても、立地が悪ければ日々の生活満足度は著しく低下します。立地は「後から変えられない要素」の筆頭であるため、慎重に見極める必要があります。

避けるべき立地条件［1］線路や道路沿いにある

線路沿いや幹線道路沿いの物件は、常に騒音と振動のリスクが付きまといます。昼間の内見では気づきにくいですが、深夜の静かな時間帯になると電車の通過音やトラックの走行音が想像以上に響くものです。

また、排気ガスによる「洗濯物の汚れ」も深刻な問題です。ベランダが黒ずんでいるような物件は、外干しを諦める必要が出てきます。二重サッシなどの防音対策がなされているか、浴室乾燥機が完備されているかなど、環境を補える設備があるかどうかが判断の分かれ目となります。

避けるべき立地条件［2］大きな音が出る施設が近い

工事現場や工場、ライブハウスなど、継続的あるいは突発的に大きな音が出る施設が近隣にある物件も要注意です。特に、在宅ワークをする予定がある場合、これらの音は集中力を削ぐ致命的な要因になります。

土日の内見では工場が稼働しておらず静かだったとしても、平日は朝から大きな音が響くというケースも多々あります。Googleマップを活用して、半径100メートル以内にどのような施設があるかを事前にチェックし、不動産屋に稼働時間等を確認することをおすすめします。

避けるべき立地条件［3］学校や保育園の近く

意外と見落としがちなのが教育施設です。「子供たちの声が聞こえて活気があって良い」とポジティブに捉える人もいますが、夜勤がある方や静かな環境で休みたい方には不向きです。

学校のチャイムの音、運動会の練習、部活動の声、さらには登下校時の話し声などがダイレクトに届きます。また、砂ぼこりが舞いやすいという側面もあるため、清潔感を重視する方にとっても注意が必要です。ライフスタイルとの相性を冷静に考えましょう。

避けるべき立地条件［4］繁華街の近く

駅近で便利な反面、繁華街のど真ん中や隣接するエリアは避けた方が無難です。夜間の酔客の叫び声、看板の眩しさ、さらにはキャッチや客引きによる治安の不安があります。

また、飲食店が密集しているため、ゴキブリやネズミといった害虫・害獣の被害に遭う確率が飛躍的に高まります。部屋の中をどれだけ清潔に保っても、建物全体、あるいは街全体に発生源がある場合は防ぎようがありません。

避けるべき立地条件［5］救急病院や警察署のそば

救急病院や警察署が近いと、24時間365日サイレンの音が響き渡る可能性があります。緊急車両の出動は予測不可能であり、深夜にサイレンで目が覚めてしまう生活は精神的なストレスが大きいです。

特に交差点付近の物件は、緊急車両が一度停止してサイレンの音量を切り替えたり、拡声器で注意を促したりするため、音のボリュームが大きくなります。安心・安全を求めて選ぶ場所ではありますが、騒音リスクとのトレードオフになることを理解しておきましょう。

避けるべき立地条件［6］ 1階がコンビニや飲食店になっている

マンションの1階に店舗が入っている物件は利便性が高いですが、デメリットも多いです。特に飲食店の場合は、ダクトから漏れる油のにおいがベランダまで上がってくることがあります。

また、コンビニの場合は深夜の商品の搬入音、店先でのたむろ、深夜まで灯る明るい照明がストレスになります。さらに、店舗がゴミを適切に管理していないと、害虫が発生し、配管や壁を伝って上の階に侵入してくるケースも少なくありません。

避けるべき立地条件［7］川が近くにあって水害の危険がある

近年、豪雨による浸水被害が増えています。川の近くや低地にある物件は、ハザードマップを確認することが必須です。

水害リスクの項目	チェックポイント
浸水想定区域	洪水時にどの程度の深さまで浸水する可能性があるか
避難場所	災害時に安全に逃げられる場所が近くにあるか
土砂災害警戒区域	裏山がある場合、崩落の危険性がないか

特に1階や半地下の物件は、一度浸水すると家財道具がすべてダメになってしまいます。契約前の重要事項説明でも説明がありますが、自らハザードマップを閲覧し、納得した上で選ぶようにしましょう。

避けるべき立地条件［8］嫌悪施設が近くにある

火葬場、墓地、ゴミ処理場、ガソリンスタンドなど、一般的に「嫌悪施設」と呼ばれる場所が近い物件は、心理的な負担やにおいの問題が発生します。特にガソリンスタンドは、ガソリン特有の臭気や、夜間の作業音が気になる場合があるため注意が必要です。

一方で、これらは家賃が下がる要因となるため、安く住めるというメリットもあります。

避けるべき立地条件［9］徒歩圏内にスーパーがない

「外食派だから大丈夫」と思っていても、雨の日や体調を崩した際、近くにスーパーやドラッグストアがないのは非常に不便です。コンビニだけでは日用品の選択肢が少なく、生活コストも割高になります。

特に、仕事帰りに寄れるスーパーがあるかどうかは、QOL（生活の質）に直結します。駅からの帰り道にスーパーがあるか、あるいは自宅から徒歩10分以内にあるかを確認しましょう。重い荷物を持って15分以上歩くのは、想像以上に過酷な日常になります。

避けるべき立地条件［10］坂道が多い

地図上の「駅徒歩10分」という表記は、高低差が考慮されていません。実際に行ってみたら、ずっと急な上り坂だったという話はよくあります。

疲れている時や体調不良時、あるいは自転車を利用したい時に坂道は大きな障害になります。また、冬場に路面が凍結した場合の危険性も考慮すべきです。内見時には必ず駅から物件まで実際に歩き、自身の体力に見合っているかを体感してください。

設備的にやめた方がいい物件の特徴とは？

物件の構造や設備は、日々の快適さやプライバシーの確保に直接影響します。どんなに広くて安くても、設備が不十分な物件は「ストレスの温床」になりかねません。

避けるべき設備条件［1］木造アパート

建築構造の中で最も防音性が低いのが「木造」です。上下階の足音はもちろん、隣の部屋の話し声や、テレビの音、さらにはスマートフォンのバイブレーションの音まで聞こえてしまうことがあります。

家賃の安さが魅力ですが、音に敏感な方にとっては非常に過酷な環境になります。隣人がどのようなライフスタイルか（夜型か朝型か）によって生活が左右されるため、静かな環境を重視する場合は、鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）を優先的に選びましょう。

避けるべき設備条件［2］築年数が古すぎる

築年数が30年、40年と経過している物件は、目に見えない部分に問題を抱えていることが多いです。特に配管の劣化による水の濁りや、建付けの悪さによる隙間風、そして「耐震基準」の問題が挙げられます。

1981年6月以前に建築確認を受けた物件は「旧耐震基準」であり、震度6〜7クラスの地震への耐久性が現行基準とは異なります。また、古い物件は断熱材が不十分で「冬は極寒、夏は酷暑」になりやすく、光熱費が跳ね上がる傾向があるため、トータルコストで考えると割高になる場合があります。

避けるべき設備条件［3］広さや収納が足りない

「物は捨てればいいから」と、自分の荷物量に対して狭すぎる部屋を選ぶのは危険です。収納が足りないと、部屋の中に棚を置くことになり、有効面積がさらに削られていきます。

特に、クローゼットの奥行きや、キッチン下の収納量、洗面所のスペースは重要です。荷物が溢れた部屋は、掃除がしにくくなり、視覚的なストレスも溜まります。引越し前に自分の持ち物を把握し、それが無理なく収まるキャパシティを持った物件を選びましょう。

避けるべき設備条件［4］壁が薄い

「壁が薄い」物件は、日々の騒音ストレスやプライバシー漏洩の原因となるため、避けるべき条件です。RC造のマンションであっても、隣の部屋との境界壁がボード一枚のような「壁が薄い」物件が存在するため注意が必要です。

壁の薄さは、自分の生活音が漏れることへの恐怖にも繋がります。「深夜にドライヤーを使えない」「友達を呼んで話せない」といった制約は、想像以上に不自由です。不動産屋に隣室との壁の構造（コンクリートの厚さなど）を確認できるか聞いてみるのも手です。

＜壁の薄さのチェック方法＞

ノックする：部屋の壁を軽く「コンコン」とノックして高い音が響く（中が空洞な感じがする）場合は注意が必要
手を叩く：部屋の中央で手を叩き、音が響く（反響する）なら音漏れしやすい。

避けるべき設備条件［5］日当たりと風通しが悪い

日当たりの悪い部屋は、冬場に寒く、昼間でも照明をつけなければなりません。また、風通しが悪いと湿気がこもり、結露やカビの原因になります。

カビは健康被害だけでなく、退去時の原状回復費用を巡るトラブルにも繋がります。内見時は窓をすべて開け、風が抜けるかを確認しましょう。また、窓のサッシ周辺に黒カビの跡がないかチェックすることで、その部屋の湿気具合を推測することができます。

＜日当たりと風通しが悪い部屋の主なデメリット＞

カビ・ダニが発生しやすい：湿気がこもりやすく、結露やカビの繁殖、それに伴うダニの発生を招きます。
洗濯物が乾きにくい：生乾き臭の原因や家事のストレスに繋がります。
光熱費が高くなる：冬場の冷え込みによる暖房費や、日中でも照明が必要なことによる電気代がかさみます。
健康・精神面への影響：セロトニン不足により自律神経が乱れやすく、気分が落ち込みやすくなる可能性があります。
家具や服が傷む：湿気によって木製家具が歪んだり、クローゼット内の衣類にカビが生えたりすることがあります。

避けるべき設備条件［6］シャワーの水圧が弱い

意外と盲点なのが、水回りのチェックです。内見時に許可を得て、実際にシャワーの水を出してみましょう。水圧が弱いと、毎日の入浴が非常にストレスフルになります。

特に高層階の古い物件や、水道管の径が細い建物では水圧不足が起こりやすいです。また、混合水栓（お湯と水の調節）がスムーズにできるか、排水時に異音がしないかも合わせて確認することで、入居後の水道トラブルを未然に防ぐことができます。

避けるべき設備条件［7］エアコンの型が古い

備え付けのエアコンが10年以上前のモデルである場合、消費電力が非常に高く、毎月の電気代が数千円単位で高くなる可能性があります。また、故障するリスクも高く、真夏や真冬に壊れると非常に苦労します。

内見時にエアコンの側面にある製造年を確認してください。あまりに古い場合は、契約前に「新しいものに交換してもらえるか」を交渉してみる価値があります。交渉が通らなくても、古いことを知っていれば、電気代を覚悟するなどの対策が立てられます。

避けるべき設備条件［8］スマホの電波が入らない場所がある

鉄筋コンクリート造の建物や、周辺に高いビルがある物件では、特定のキャリアの電波が入りにくいことがあります。特に部屋の奥まった場所やトイレなどで「圏外」にならないか確認が必要です。

現代の生活において、スマホの電波はライフラインです。在宅ワークをするなら、Wi-Fiだけでなくテザリングが必要になる場面もあるため、室内の数箇所でアンテナの立ち具合を確認しておきましょう。

避けるべき設備条件［9］半地下や1階のお部屋

1階や半地下の物件は、家賃が安い傾向にありますが、防犯上のリスクが高いです。外からの視線が気になり、カーテンを開けられない生活を強いられることもあります。

また、地面に近いため虫が侵入しやすく、湿気も溜まりやすいです。半地下物件の場合は、ゲリラ豪雨時に雨水が流れ込んでくるリスクもゼロではありません。「安いから」という理由だけで選ぶと、後から買い足す防犯グッズや除湿器の費用で、結局コストがかさむことになります。

避けるべき設備条件［10］すぐそばにゴミ捨て場がある

ベランダの真下や玄関のすぐ横に共用ゴミ捨て場がある物件は、夏場の臭気と害虫（カラスやゴキブリ）の問題が発生します。

また、ゴミ捨てマナーが悪い住人がいると、回収日以外にゴミが放置され、視覚的にも不快な思いをすることになります。ゴミ出しが楽というメリットよりも、衛生面や環境面のデメリットが勝ることが多いため、一定の距離が保たれている物件を選ぶようにしましょう。

避けるべき設備条件［11］ガスがプロパンガス

賃貸物件のガスには「都市ガス」と「プロパンガス（LPガス）」があります。結論から言うと、プロパンガスの物件はガス代が都市ガスの1.5倍〜2倍近く高くなるのが一般的です。

家賃が数千円安くても、毎月のガス代でその差が埋まってしまう、あるいは逆転してしまうことが多々あります。特に自炊をする方やお風呂にゆっくり浸かりたい方は、必ず ”都市ガスかどうか” を確認しましょう。プロパンガス物件を契約する場合は、基本料金や従量単価を事前に確認することが必須です。

プロパンガスと都市ガスの違いについて詳しく解説！

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避けるべき設備条件［12］共用部分が散らかっている

エントランス、廊下、ポスト周辺などの共用部分は「管理の質」と「住人の質」をそのまま映し出します。チラシが溢れたポスト、私物が置かれた廊下、タバコの吸い殻が落ちている植え込みなどは危険信号です。

管理が行き届いていない物件は、トラブルが起きた際の対応も遅いことが予想されます。また、住人のマナーが悪いと、騒音トラブルにも発展しやすいです。部屋の中がどれだけ綺麗でも、共用部が荒れている物件は選ばないのが賢明です。

プロが選ぶべきでない間取りTOP６【不動産営業マンに聞いてみた】

間取り図を見ただけでは使い勝手の良し悪しは分かりにくいものです。多くの物件を見てきたプロが「これは住みづらい」と断言する間取りのランキングを紹介します。

避けるべき間取り条件1位：居室部分がせまい

「6畳」と表記されていても、実際に住んでみるとベッドと机を置いただけで歩くスペースがなくなる部屋があります。これは、表記上の広さに「通路」や「デッドスペース」が含まれているためです。

特に柱が部屋の中に突き出している「アウトフレーム構造でない」物件は、家具の配置が極端に難しくなり、数字以上に狭く感じます。居室は「寝る・くつろぐ・作業する」のバランスが取れる有効スペースがあるかどうかで判断しましょう。

避けるべき間取り条件2位：収納が少ない

部屋を広く見せるために収納を削っている物件がありますが、これは生活を不便にする最大の要因です。クローゼットがないと、衣装ケースやハンガーラックを部屋に置くことになり、結果として居住スペースが削られます。

特に、布団を収納するスペースがあるか、丈の長いコートがかけられるか、スーツケースなどの大きなものを置ける場所があるかをチェックしましょう。収納の有無は、部屋の綺麗さを保てるかどうかに直結します。

避けるべき間取り条件3位：間取りがいびつ

三角形に近い部屋や、極端に細長い「うなぎの寝床」のような間取りは避けるべきです。家具のほとんどは四角形であるため、いびつな形の部屋には無駄なデッドスペースが生まれます。

また、家具の配置が固定されてしまい、模様替えが楽しめないというデメリットもあります。内見時に、自分の持ち込みたい家具をどこに置くかを具体的にイメージし、無理が生じないかを確認することが重要です。

避けるべき間取り条件4位：生活動線が不便

玄関からキッチンまで遠くて買い物袋の運搬が大変だったり、洗濯機置き場と物干し場所が離れていて移動が面倒だったりすると、日々の小さなストレスとして蓄積されます。

さらに、冷蔵庫や家具の置き場所が限られる間取りだと、配置した途端に通路が狭くなり、動きづらい部屋になってしまうこともあります。

特に在宅ワークや同棲など家にいる時間が長い人ほど、動線の悪さは家事効率だけでなく暮らし全体の快適さに直結します。内見では「玄関→キッチン→洗面→収納→寝室」の流れがスムーズかを意識してチェックするのがおすすめです。

避けるべき間取り条件5位：コンセントが少ない

現代の生活においてコンセントの数と位置は死活問題です。コンセントが少ないと、延長コードだらけになり、見た目が悪いだけでなく火災（トラッキング現象）のリスクも高まります。

テレビボードの裏、ベッドの枕元、キッチンの家電スペース、デスク周りなど、必要な場所にコンセントがあるか数えてみてください。特にキッチン周りで、電子レンジ、炊飯器、トースター、ケトルを同時に使うための容量と数があるかは重要なチェックポイントです。

避けるべき間取り条件6位：キッチン調理スペースがせまい

一人暮らし向け物件に多いのが、コンロとシンクの間のまな板を置くスペースがないキッチンです。ここで料理をしようとすると、シンクの上に渡す板を買ったり、狭い場所で工夫したりと非常に苦労します。

料理を全くしないのであれば問題ありませんが、少しでも自炊をする予定があるなら、最低でもまな板を置ける幅（30cm以上）があるかを確認しましょう。調理スペースのなさは、自炊のモチベーションを著しく低下させます。

賃貸物件を見極める4つのコツ

避けるべき物件の特徴を把握したら、次は理想の住まいを効率よく見つけるための具体的なアクションを起こしましょう。以下の4つのコツを意識することで、失敗の確率を格段に下げることができます。

避けるべき賃貸物件を見分ける4つのコツ

理想の部屋に出会うためには、情報の絞り込みとプロの活用が不可欠です。まずはこの4項目を意識して活動を開始しましょう。

徒歩15分圏内で探す
内見はした方がいい
理想のライフスタイルを不動産屋に伝える
多くの物件から理想のお部屋を見つける

これから、それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

［1］徒歩15分圏内で探す

駅から遠い物件ほど毎日の移動負担が積み重なります。徒歩20分以上になると、通勤・通学がしんどくなるだけでなく、雨の日や真夏・真冬は外に出ること自体がストレスになりやすいです。結果として「家賃は安いけど、結局続かない」「外出が面倒で生活の満足度が下がった」という後悔につながるケースもあります。

だからといって、駅徒歩10分以内に限定すると…

物件数が一気に減る
家賃が高騰しやすい

といったデメリットが出やすくなります。

そこでおすすめなのが、徒歩15分圏内まで広げる探し方です。不動産表示の「徒歩1分＝80m」という基準では、15分は約1.2kmです。自転車を利用すれば5分程度で駅に到着できます。「駅近にこだわったせいで選択肢が狭まる」よりも、徒歩15分以内で幅を持たせた方が、理想に近い部屋に出会える確率が上がります。

［2］内見はした方がいい

最近は「先行申込・先行契約」といって、内見前に決めてしまう手法もありますが、初めてのエリアや物件であれば必ず内見すべきです。五感でチェックすべき「音・におい・風通し」は、現地に行かなければ100%把握できません。

もしどうしても内見ができない場合は、不動産屋にオンライン内見を依頼し、自分が見たい箇所（配管の下、クローゼットの中、共用部など）をリアルタイムで映してもらいましょう。しかし、最終的には自分の目と鼻で確認することが部屋選びで失敗しないコツです。

［3］理想のライフスタイルを不動産屋に伝える

「1K・6畳・バストイレ別」というスペックだけでなく、”どんな暮らしをしたいか” を不動産屋に具体的に伝えることが大切です。たとえば「在宅ワークが多いので静かな環境が良い」「帰宅が遅いので駅近で治安重視」「自炊するので広めのキッチン必須」など、ライフスタイルが分かるほど提案の精度が上がります。

条件だけを並べると似た物件ばかり紹介されがちですが、プロの営業マンに生活イメージを共有することで、非公開物件や意外な穴場エリアを提案してもらえることも。逆に、こちらからNGな条件（坂道は絶対無理、など）を伝えておくことで、無駄な内見を減らすこともできます。

［4］多くの物件から理想のお部屋を見つける

物件探しは「消去法」と「加点法」の組み合わせです。最初から1件に絞り込むのではなく、できるだけ多くの候補を比較しながら理想の部屋を探すことです。条件を厳しくしすぎると選択肢が減り、結果的に「本当に良い物件」を見逃すこともあります。まずは家賃・駅距離・間取りなど譲れない条件だけを決め、そこから広めに検索して候補を集めるのがおすすめです。

複数の物件を見比べることで相場観が身につき、「この設備でこの家賃はお得」「この立地なら納得」と判断しやすくなります。内見も2〜3件まとめて行うと、違いが明確になり理想のお部屋に近づきます。