賃貸物件の更新料について「相場の金額」~考えかた、減額交渉方法までお教えします

SNSからの不満や周りのお客様より更新料の支払いが厳しいというお声が多かったので、今回は更新料について、為になる記事を書きたいと思います。

まず、更新料とはなにか

更新料について

更新料について あ、これは違う香辛料の写真です

更新料(こうしんりょう)は、期間の定めのある継続的契約において、期間満了時に更新契約を締結する際に、契約当事者の一方から契約の相手方に対して支払われる一時金のことである。

 

更新時にかかる費用とは?更新料だけではありません!

  1. お部屋の更新料
    相場は1ヶ月分です。少し高いところで1.5ヶ月だったりします。
    さらに、管理会社等に更新事務手数料として0.5ヶ月分支払う場合もあります。
  2. 保証会社更新料
    近年は保証会社に加入必須といわれることが多く、その際に保証会社への更新料として相場で1万円の支払いを求められることが多いです。
    保証会社必須の物件を契約する際は必ず「更新時の手数料」を確認しておきましょう。
    ちなみに、高いところで更新時に賃料総額の30-50%を請求されるところもあります…
    別記事:保証会社について
  3. 火災保険料
    不動産業者からだいたい2年間契約の火災保険へ加入をお願いされます。
    ですので、更新ではなく再契約という扱いになります。
    その場合は、火災保険料として15000円~20000円の費用がかかります。
    別記事:火災保険料について
  4. 毎月支払っている家賃
    これは、毎月お支払いされてる家賃の金額になります。
    翌月分家賃を毎月末に支払いしてると思いますので、更新する際にも同じく払います。

といった費用が更新する際に発生します。

例)家賃が7万円だった場合・・

更新料1ヶ月+税 75,600円(税込)
更新事務手数料0.5ヶ月+税 37,800円(税込)
保証会社更新料 10,000円
火災保険料(2年分) 20,000円

合計 213,400

の出費になってしまいます。

最近は初期費用が安い物件も増えているので、更新ではなく新たに別の物件をお探しするという選択もいいと思います。

仲介手数料無料判定

仲介手数料無料判定

更新料がない物件もある?

前述では更新料が発生する物件のお話しをしてきましたが、実は更新料なしの物件というのもあるんです。

全体の割合で言うと、関東圏の物件は更新料0円という物件はかなり少ないですが…

更新料なしの物件として代表的なものは「大東建託、UR、住宅供給公社、金融公庫融資物件」などの物件になります。
都道府県や国などが絡んでいるところはだいたい更新料が無料になることが多いのです。

更新料の考えかた&契約前に確認すること

私が思うに更新時にかかる費用は自分が住もうとしている総期間で割って賃料にプラスして考えればよいと思います。

【賃料7万 更新料が1カ月(75,600円)、更新事務手数料0.5カ月(37,800円)、保証会社更新料1万、火災保険料が2万だとすれば】
仮に1回の更新予定で3年間住むと考えれば…

更新時費用 合計 143,400円 ÷ 36カ月 =3,983円  賃料7万の場合 合計73,983

これに似ている考え方で、めやす賃料という考え方もあります
別記事:めやす賃料

めやす賃料は『賃料、共益費、管理費、敷引金、礼金、更新料を含み賃料等条件の改定がないものと仮定して4年間貸借した場合(定期借家の場合は契約期間)の1カ月あたりの金額』です

更新料が発生する物件であれば、契約前に確認しておくと良いと思います。

本題!更新料の交渉はどうやって行えばよいか?

管理会社(元付)ではなく貸主様に更新料の交渉してみる ☚ここPOINT

管理会社の主な収益は、現入居者が退去してから新しい入居者を貸主様に紹介すれば報酬が貰えることが多いです。
具体的に言うと(媒介時の報酬で約賃料の1カ月分、火災保険料、保証料、鍵交換代、内装工事等のバックマージン)などなどこんな感じです

ですので、嫌らしい言い方をしますが、管理会社は退去したほうが儲かります。
ですが、貸主様は全然違います!

貸主様は入居者の方が退去してしまうと様々なリスクが考えられます。
例えば(媒介時の報酬で約賃料の1カ月分、退去期間中の空室リスク、原状回復内装代)などです。

ですので、貸主様目線では退去はリスクが高いと考えられる方が多いので、更新料の交渉は貸主様へ直接してみましょう。

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ちなみに、貸主様を調べる方法としては重要事項説明書の登記簿に記載された事項(甲区欄)に記載があります

登記簿に記載された事項 所有権に関する事項(甲区欄)

登記簿に記載された事項 所有権に関する事項(甲区欄)

今より条件の良い物件を探して天秤にかけてみる

家賃や初期費用の相場は、空室率の増加によって年々下落しております。

ですのでもしかすると、今よりも良い条件の物件で「更新をするよりも初期費用の方が安くなる」可能性も考えられます。

これについては以前に書いた記事がありますのでご確認下さい。
別記事:賃貸の初期費用が安くなる9つの方法(ポイント)

契約さえしなければ探すのは無料です。
一度、更新月の1ヶ月~1.5ヶ月前ぐらいから不動産屋に相談してみましょう。

  • 「引越しを考えてるのですが、更新料が安くなれば更新したいと考えております…」
  • 「非常に気に入っている物件なので、もう少し長く住みたいと思っているのですが…」ここPOINT

といった感じで交渉をしてみてはいかがでしょうか?
ただ、あまりにも物件を引き合いにしすぎると相手側(貸主様)も嫌がるので、落としどころをきっちりとご自身で決めておくと良いと思います。

最終手段!賃料上げ交渉

お金がなく更新料の支払いが困っている人は…

最終手段として家賃を増額することを条件に更新料無料を交渉してみましょう。

その際にも長く住みたいということを貸主様にお伝えしたほうが宜しいかと思います。

まとめ

更新時に発生する費用はお部屋の更新料だけではありません。

更新する為に、総額でいくら発生するのか計算してみて、新しくお部屋を探した方が得策なのか天秤にかけてみてください。

以上、更新料についてのお話しでした~

お部屋をお探しされたいと思われた方は是非ご連絡ください。

更新料の支払いより初期費用が安くなる方法