賃貸の初期費用が安くなる９つの方法（ポイント）

TVにも出演している弊社代表の角名（ｽﾐﾅ）がプロからの視点での削減方法を伝授！

初期費用を安くなる9つの方法の前に実際にかかる費用はどのような項目があるかお伝えいたします。

https://eroom.earthrevo.jp/post_lp/2105-2

賃貸契約での一般的な費用に関しては

仲介手数料を無料にする方法

驚きの斡旋力で空室改善！長期間の入居者を獲得する方法も伝授！

このようにいろいろと費用が掛かってしまい相場で賃料の4～5ヶ月分は結局かかってしまいます...

では各項目ごとにどのような方法で初期費用を下げていけるかご説明いたします。

賃貸借契約の初期費用を安くする方法とは？

１　前家賃

◆契約起算日を月の上旬にする

1～10日前後の家賃発生の場合ですと業者によって月内だけの家賃だけでよいと業者へ言われることがあります

そうすると家賃が仮に10万であれば1月14日契約起算日であれば18日分だけの家賃で良いので

家賃100,000÷31日＝1日分3,225円

1日分3,225円×18日分＝58,050円　となります。

月の上旬に契約開始をお願いすると安くなるかも！？

ただし月末に翌月分の家賃が必要ですので注意しましょう、給料日が月末というかたに向いているかもしれませんね

11～15日の起算だと翌月分の請求してくる業者が多くなってくるので極力、中旬から下旬にかけての起算は避けましょう
※賃貸の解約予告は１～2カ月前が多いのでしっかりと時期を決めて動くのも良いでしょう

管理会社によっては1日入居でもその月と翌月分も請求してくるところもあるので
そもそもそのようなところは選ばないようにしましょう！

◆フリーレント

また近年ではフリーレントが相談できる物件が増えてきております。

フリーレントとは一定期間家賃が無料になるということです！
そういった物件を選べばぐーんと初期費用が下がります。

不動産業者が説明する図面にも記載があります

※この手の場合は違約金があったりするのでしっかりと条件を確認しましょう
よくあるのが「1年未満の解約の場合に1ヶ月分の違約金」という条項です

◆家賃が当月払いの物件を選ぶ

民間の場合、基本的に翌月分を当月末の前払いという契約形態が多いです

ただ住宅供給公社やUR賃貸住宅は当月分を当月支払いとなるので家賃の支払い負担が少なくなります

下の契約書は住宅供給公社の契約書となります　※当月分を毎月7日までとなってます

住宅供給公社では当月分賃料を毎月7日に支払う

UR賃貸住宅の場合は

当月分を25日支払いなので中旬か下旬にかけて入居するのであればかなり抑えることができます

例　家賃10万　で　1月25日入居とすると

家賃100,000÷31日＝1日分3,225円
1日分3,225円×7日分＝22,575円

当月払いになるだけなので家賃が払う時期が変わるだけですのでしっかりと理解しておきましょう

（賃料の支払時期）
第６１４条
賃料は、動産、建物及び宅地については毎月末に、その他の土地については毎年末に、支払わなければならない。
ただし、収穫の季節があるものについては、その季節の後に遅滞なく支払わなければならない。

ちなみに民法614条の賃料の支払い時期では毎月末の支払いで本当は良いのです

２　仲介手数料

仲介手数料は宅建業法で上限が決まっております。
下記が条文となりますのでご確認頂ければ分かると思うのですが上限が1.08カ月となっております。

第四　貸借の媒介に関する報酬の額

宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）の合計額は、当該宅地又は建物の借賃（当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るも
のである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。）の一月分の一・〇八倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たつて当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五四倍に相当する金額以内とする。

第五　貸借の代理に関する報酬の額

宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の代理に関して依頼者から受けることのできる報酬の額（当該代理に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）は、当該宅地又は建物の借賃の一月分の一・〇八倍に相当する金額以内とする。ただし、宅地建物取引業者が当該貸借の相手方から報酬を受ける場合においては、その報酬の額と代理の依頼者から受ける報酬の額の合計額が借賃の一月分の一・〇八倍に相当する金額を超えてはならない。

ではどのような物件を選べば仲介手数料が安くなるかご説明いたします。

イールームリサーチでは貸主から報酬が頂ける物件の場合、仲介手数料を割り引いております

物件によっては仲介手数料の他に貸主や管理会社より手数料が頂ける場合がございます。

その手数料ですが不動産業者が使っている別名がAD/広告料/業務(報酬）委託料になります。
ではどういうふうに仲介会社が手数料の有無を把握しているか実際の図面の帯を特別に見せちゃいます！

不動産業者が見せてくる図面の右下を要注目！

オレンジの蛍光ペンの線のとおり【客付会社様へ】のところにだいたい記載されております。

通常の不動産業者はやはりお客様へ知られたくない情報ですので帯を自社のものに変更をして紹介しております。

ちなみに一番上の物件は個人バックも貰えるみたいです。
そうなった場合、普通の仲介会社はどのような物件を勧めてくるかは分かると思います。

私どもは図面を変更することなく上記のような物件であれば帯を見せて仲介手数料無料でご紹介しております

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３　礼金

もちろん礼金がかからないものを選ぶが一番ですがそうすると物件が限られてしまいますよね...

◆条件より家賃を上げて交渉をする

仮に10万の家賃であればプラス4000円×2年住むとして24カ月で96,000円

このようにオーナーも利益になることであれば礼金などを抑えることができます。
特にサブリース（転貸借）をしている業者には有効です

理由としては相手は不動産のプロなので結局は利益があれば良いと考えるケースが多いからです。

◆AD/広告料/業務(報酬）委託料のがある物件を選ぶ

仲介手数料のところでご説明したのですが（AD/広告料/業務(報酬）委託料）の物件であればカットすることにより
礼金の減額ができる可能性が御座います。

帯をしてみましょう！

礼金1ヶ月でAD100%ってどういうこと？

黄色の蛍光ペンのとおり　礼金1ヶ月　で　AD100％　と記載があります。

裏を返せばADなしにすれば礼金がカットができるという意味です。普通の仲介会社は自社の利益を優先しますのでこういった情報を教えません

また社宅契約で礼金などが個人負担の場合、このような仕組みを知っておいたほうがお得ですよね！？
当社はこのような仕組みをすべて打ち明けます

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補足で...

下記の黄色の蛍光ペンの詳細を確認して頂ければわかりますが

「礼金上乗せ可」「礼金上乗せ分をBACKします」とあります

「礼金上乗せ可」「BACKします！」…これは・・・

悪徳な会社は通常の礼金を上乗せして紹介してきます。

例　礼金0カ月のところを礼金2カ月で紹介
礼金2カ月で成約したら2ヶ月分を仲介手数料とは別に報酬が頂けるということです

こういった業者を回避するために申込みをする前にインターネットで検索して実際の条件と相違がないか確認することをお勧めします

４　敷金

敷金につきましては預託金となるのであまり交渉はお勧めはしないですがどうしても費用が払えない場合は下記の記載事項で交渉してみましょう

◆保証会社を利用して敷金を下げる交渉をする

敷金の特性としては退去時の原状回復、滞納の家賃担保等のために貸主に預けるものです
保証会社を入れて家賃保証がとれるのであればオーナー側も滞納リスクは少なくなるはずなので敷金は下げれる可能性も御座います。

◆敷金償却してもよいので下げてほしいと依頼をする

前項で説明したとおり敷金の特性としては退去時の原状回復の必要があります。

敷金の償却というのは返金がないという意味です。そのことを盾に敷金2カ月物件の場合、
「敷金1ヶ月してもらえば1か月分償却してもよい」と交渉してみましょう

５　保証料

近年、保証会社必須という物件が増えております。
理由しては「貸主の滞納リスクがなくなる」「管理会社の作業負担の削減」「保証会社から管理会社への報酬」などが要因です

ではどのように安くするかご説明いたします。

◆契約者、連帯保証人の契約内容で交渉をする

契約者や連帯保証人の属性が良ければそもそもの保証会社が外せることができます

ですので保証会社必須という物件でもご自身や連帯保証人が内容が良いかたは断念せずに交渉しましょう

交渉の難易度としては

易しい　→　難しい
地場業者→小規模管理会社→中規模管理会社→大手管理会社

また内容というのは下記の記載が考慮されます

A　勤務先の会社規模が大きい、倒産リスクが少ない（上場企業や公務員など）
B　年収が高い
C　勤続年数が長い
D　資産がある（預金、不動産、債券など）
E　人柄や人格

簡単に言えば滞納するリスクがなくなる要因が多ければ多いほど外せる可能性があるということです。

◆保証料が毎月支払いタイプを選ぶ

保証料金の一般的な相場は賃料総額50％、1年の更新で1万円というものが多いのですが
賃料管理費総額の2％～　という保証料を商品としている保証会社も増えております。

※毎月支払いタイプの保証会社

ハウスリーブ
http://www.house-leave.com/

Jリース
http://www.j-lease.jp/

管理会社でも物件を選ぶか保証会社を毎月支払い型に変更したいと依頼してみましょう

◆上場企業法人契約

上場企業の法人契約だと滞納リスクがないので保証会社不要で連帯保証人もなしで契約ができます
個人のかただと難しいですが福利厚生で社宅契約などがある会社を選べば保証料の削減が可能です

就職する際にはその点も把握しておくと宜しいかと思います

6　鍵交換代

鍵交換代は単刀直入に言うと貸主というよりかおおよその管理会社が収入の目的としておりますので必ず交換させようとします

でも本当のところを言うと貸主が負担です。どのように安くするかというとまずは知識をつけましょう

「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」によると

●鍵

鍵の取替え破損、紛失のない場合）＝　貸主負担 鍵の破損（不適切使用）、紛失による取替え＝　借主負担 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」 〔賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの〕

「国土交通省住宅局」によると

●鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合）

考え方）入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。

鍵の取り替え、紛失について明確に記載があります

写真の右部分でも記載のあるとおり
（考え方）鍵の紛失や不適切な使用による破損は、賃借人負担と判断される場合が多いものと考えられる

前の入居者が鍵をなくした場合に鍵交換代は前の入居者に請求がいきます
これは紛失すると過失になり負担することになるのでコピーを使うなどして対策しましょう！

でももし管理会社が入居時に必ず鍵を交換するということでしたら2重で請求していることはもうお分かりですよね？

まさか新品に交換した鍵を再度、変える意味ないですし...

このことを踏まえて交渉するとしたら

・前入居者は鍵を紛失しているかを聞く
（紛失しているということであれば2重支払いになる可能性があるから）

あとは

・鍵の交換はしなくても良いという旨を伝える

管理会社でも前入居者が鍵の紛失している場合、図面や広告などに記載したりそもそも告知を義務としてすれば
もっと不動産も透明化になり安心して契約してくれるお客様が増えていくのだと思います。

仲介手数料無料にする方法

7　火災保険料

賃貸契約の時にいつも支払う保険.....実際に高いと感じませんか？
相場でいうと約15,000円から高いところで25,000円の費用が当たり前のように皆さんが支払っております

何故かというと...

不動産業者が紹介してくる火災保険会社は昔から癒着をしており、ほとんどのケースで代理店手数料を抜かれてしまいます

火災保険会社にもよりますがおおよそ保険料金の10％から多いところは半分もの手数料が不動産会社に入ります
そんなにも手数料が入ってくるとやはり管理会社は自社の保険を加入させようとします、当たり前ですよね...

でも実際はお客様が火災保険を選ぶ権利があります
普通に考えて頂ければ分かると思いますが生命保険や自動車保険は誰が選ぶ権利があるのでしょうか？

それは契約者本人ですよね

最近ではお客様が自ら選んだことを示す為に下記の写真の通り「契約者ご本人さまが開封してください」と書かれた火災保険の書類が送られてきます

最近の火災保険書類は、契約者でなければ開封は出来ません

こんなことまでして火災保険は自分で選んだということに保険やさんはしたいのです

再度、申し上げますが火災保険は本来はご自身の判断で選んでよいものです

このことを踏まえて先方の会社に交渉する方法としては

◆身内や友達、知り合いの保険会社に加入したいと主張をする

身内や友達、知り合いにプロがいるとすれば業者もなかなか自社の保険を進めることに躊躇します
知っていないと交渉ができないというのもなんなんですが常識のある管理業者だとこのことを伝えるだけで自分の選んだ保険を加入することができます

◆指定された保険会社に必須なのか聞いてみる

管理会社が指定された火災保険会社に連絡して聞いてみてください。
「代理店の管理会社より必ず御社の保険商品に入ってと言われました、本当にそうなのでしょうか？」

必ずそうではないと答えるかと思います

◆大手不動産管理会社の物件を選ぶ

大手不動産管理会社だとこのような内容は把握しております。
自分が選んだ保険に入りたいと言えば

どちらかというと地場（地元）の不動産会社や小中規模の管理会社が自分が代理店契約をしている保険会社を入れようとしてきます

ちなみに当社からは以下の保険をお勧めしております

都民共済→1年間で約2,500円　（東京都内の物件に限る）
http://www.tomin-kyosai.or.jp/product/fire/guidance.html

日新火災→1年間で約4,000円　（東京都以外）
http://direct.nisshinfire.co.jp/oheya/

※ちなみにURLを張っていますけどこちらから当社への手数料は全くいただいておりません（笑）

火災保険の相場と比べるといかがでしょうか？2年間で計算しても全然違いますよね

8　24時間サポート/除菌消臭代/消火器代

近年では24時間サポート/除菌消臭代/消火器代と敷金礼金とは別に費用を取る業者が増えてきました
何故なのでしょうか？ここまでご覧になったかたはだいたい予想は付くでしょう

実はこれも管理会社や貸主サイドに手数料がサービス業者より頂けるからです。しかも手数料の額は料金の半分です

実際にこのような費用は何の目的に取っているかご存知でしょうか？

24時間サポート　別名は（安心入居サポート/アクト安心ライフ/緊急サポートなど）
料金は16,200円ほど　最近では月額費用を請求するところもあります

こちらのサービスは鍵やガラスのトラブルや暮らしのサポートを24時間サポートしてくれるものです

えっ！！そんなことだけでそんなにかかるの！？という人や
そもそも、もう加入していて実際に使っていないので必要ないという声を最近はお客様よりお伺いします

なんで加入させるかは手数料が半分も貰えるから

ということと管理会社が別の会社に委託しているので営業時間以外のサポートをお客様のお金でできるからです

お客様のお金で別会社にサポートしてもらうということであればそもそもの管理会社の役目はなんなんだろうという疑問も出てきます...

除菌消臭代も同じように手数料が半分も貰えるから、お客様が必要がないと言っても無理に入れようとします

消火器代も同様に...

◆24時間サポート/除菌消臭代/消火器代は加入したくないと主張しましょう

基本的には管理会社や仲介会社がこの商品をつけようとします。
貸主からしてみればこの商品が加入必須ということで入居予定者がキャンセルになったらどういった状況になるか分かりますか？

貸主からの信用が失ってしまいます、オーナー自身も依頼している管理会社にこのような商品が負担しないといけないのか今すぐにでも確認するべきです

９　文章作成代/書類作成代/契約事務手数料

契約金精算書に何故か請求されている文章作成代や契約事務手数料という費用...
相場は5,400円から10,800円　高いところで21,600円など請求されています

実際にこの費用は宅建業法違反です。なぜかというと仲介手数料1.08カ月を上限としてこれ以上の報酬はとってはいけないからです
その報酬に文章、書類作成費や契約事務手数料などの料金は含まれております

ただこれから管理を依頼する会社に交渉して悪い印象を残して契約が出来なくなるのも困るので

契約後に不動産免許を交付している免許権者に相談すれば返金して頂けるでしょう

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