お部屋探しをしていると、相場より家賃が安かったり、内装が豪華だったりする物件の中に『定期借家』という言葉を見かけることがあります。一般的に私たちが契約する賃貸物件の多くは『普通借家（ふつうしゃっか）』ですが、この『定期借家（ていきしゃっか）』はルールが大きく異なります。
「安さにつられて契約したけれど、すぐに追い出された」「更新できると思っていたのにできなかった」といったトラブルを防ぐためには、定期借家ならではの仕組みを正しく理解しておく必要があります。本記事では、定期借家と普通借家の違いから、メリット・デメリット、向いている人の特徴までを専門家の視点で詳しく解説します。
賃貸の定期借家契約とは？
定期借家契約とは、一言で言えば「あらかじめ決めた期間が来たら、契約が確実に終了する」という仕組みの賃貸契約です。
日本では長らく、借り手の権利が非常に強く保護される『普通借家』が主流でしたが、2000年からこの『定期借家』の制度が導入されました。これにより、貸主（オーナー）にとっては「いつ返ってくるかわからない」という不安が解消され、借り手にとっては「期間限定だからこそお得に住める」といった新しい選択肢が生まれました。
まずは、その法的な定義と基本的なルールを押さえましょう。
あらかじめ定めた期間で終了する契約形態
定期借家契約の最大の特徴は、「更新」という概念がないことです。
普通借家契約では、契約を結ぶ段階で「この契約は〇年〇月〇日に終了します」という終止符が打たれています。借り手が住み続けたいと希望すれば原則として自動的に更新されますが、定期借家契約では期間満了とともに契約は終了し、借り手は退去しなければなりません。もちろん、双方が合意すれば「再契約」をして住み続けることも可能ですが、それはあくまで「新しい契約をゼロから結び直す」手続きであり、普通借家の更新とは法的な重みが異なります。
書面での契約と事前説明が必須
定期借家契約は、契約期間が満了すると原則として退去となるため、借主にとって重要な影響を伴う契約です。そのため、成立させるための手続きが法律で厳格に定められています。
定期借家契約は口約束では成立せず、必ず書面による契約が必要です。また、契約書とは別に、「この契約には更新がなく、期間満了で終了する」という旨を記載した書面を、契約前に交付したうえで説明することが貸主側に義務付けられています。
この事前説明を怠った場合、たとえ『定期借家』として募集・契約されていても、法的には普通借家契約とみなされる可能性があります。なお、住宅用の定期借家契約であれば、一般的な書面契約や電子契約で有効とされています。
貸主からの期間満了通知が必要
契約期間が1年以上の場合、貸主（オーナー）側には”契約終了の通知”という義務があります。
期間満了の1年前から6カ月前までの間に、「もうすぐ契約が終わりますよ」という通知を出さなければなりません。万が一、この通知をオーナーが忘れていた場合、オーナーは「期間が来たから出ていってほしい」とすぐには主張できなくなります。通知が届いてから6カ月経過して初めて、明け渡しを求められるようになります。
借り手としては、この通知が届くタイミングが「次の住まいを探し始める合図」となります。
普通借家契約との違いを比較
私たちが「賃貸物件」と聞いて、一般的にイメージするのは普通借家契約であることが多いでしょう。
実は賃貸契約には『普通借家』と『定期借家』の2種類があり、この違いをきちんと理解しておくことで、思わぬ不利な条件を避けることができます。
両者の大きな違いは、「契約期間の考え方」と「更新があるかどうか」です。この違いを知っておくことで、引っ越しのタイミングや将来の住まい計画が立てやすくなります。
ここでは、特に押さえておきたい3つのポイントに絞って、分かりやすく比較していきます。
契約更新の考え方の違い
- 普通借家契約
貸主は正当な理由がない限り、契約更新を拒否することができません。借り手が更新を希望する場合、実務上は契約が繰り返し更新されるケースがほとんどで、長期間にわたって住み続けることが可能です。この「更新の強さ」が、普通借家契約が居住用賃貸の主流となっている理由のひとつです。 - 定期借家契約
定期借家契約には更新という制度がなく、契約期間が満了すると、法律上当然に契約は終了します。期間満了後に引き続き住めるかどうかは、新たに「再契約」を結べるか次第であり、その判断は基本的に貸主の意向によります。事前に「再契約可能」と説明されるケースもありますが、法的に再契約が保証されているわけではない点には注意が必要です。
契約期間設定の自由度の違い
- 普通借家契約
契約期間の上限はなく、2年・3年など比較的長期の設定が一般的です。ただし、1年未満の期間を定めた契約は、法律上「期間の定めがない普通借家契約」として扱われます。そのため、「3か月だけ」「半年だけ」といった短期の普通借家契約は成立せず、短期間だけ住みたい場合には不向きな契約形態といえます。 - 定期借家契約
契約期間の設定が自由で、「3か月だけ」「1年」「10年」など、オーナーの事情や物件の用途に応じて柔軟に期間を定めることが可能です。建替え予定の物件や、転勤・仮住まい向けの賃貸では、短期間の定期借家契約が活用されるケースも多く見られます。
中途解約ルールの違い
- 普通借家： 特約に基づき「1〜2カ月前」の予告で解約が可能
多くの居住用普通借家契約では、「1〜2カ月前までに解約予告をすれば中途解約できる」という特約が設けられており、実務上は借り手からの中途解約が可能なケースがほとんどです。ただし、”入居から1年未満の解約は賃料1カ月分の違約金を支払う”といった短期解約違約金の特約が設定されているケースも多いため注意が必要です。 - 定期借家： 原則として中途解約は不可（法律による例外あり）
定期借家は「定めた期間、借り続けること」を前提に家賃を安くしているため、原則として中途解約は認められません。ただし、居住用物件で床面積が200㎡未満の場合、転勤や療養、介護などのやむを得ない事情がある場合は、借り手からの中途解約が法律で認められています。
普通借家契約では「借主はいつでも中途解約できる」と誤解されがちですが、実際には 中途解約を認める特約があるから可能なのが一般的です。特約がない場合、法律上は契約期間満了まで家賃支払い義務が残る可能性もあります。
定期借家のメリット
一見、借り手に厳しく見える定期借家ですが、その分”普通借家にはない魅力”が備わっています。
なぜ定期借家をあえて選ぶことがあるのか、その具体的なメリットを3つご紹介します。
相場より家賃が安い可能性がある
最大のメリットは、家賃設定が低めに設定されていることが多い点です。
貸主は「期間が来たら確実に返ってくる」という安心感を得る代わりに、家賃を安くして入居者を募ります。エリアの相場より1割〜2割程度安いケースも珍しくありません。また、敷金や礼金が免除されていたり、フリーレントが付いていたりすることも多いです。
1年や半年など短期契約を選べる
『普通借家』では敬遠される短期滞在も、定期借家ならスムーズです。
「リフォーム中の仮住まいとして半年だけ借りたい」「研修期間の3カ月だけ住みたい」といったニーズに対し、定期借家は最適な契約形態です。普通借家で短期解約をすると違約金が発生することがありますが、最初から定期借家で期間を決めておけば、余計なコストを抑えられます。
好条件の物件に住めるチャンスがある
通常は賃貸市場に出回らないような『掘り出し物』に出会えることがあります。
例えば、『オーナーが数年だけ海外転勤するので、その間だけ貸し出す分譲マンション』や『将来の取り壊しが決まっている邸宅』などです。こうした物件は内装や設備が非常に豪華でありながら、期間限定ゆえにリーズナブルに住めるため、質の高い暮らしを求める方には絶好のチャンスとなります。
定期借家のデメリットと注意点
メリットが大きい一方で、定期借家特有のリスクも無視できません。特にライフスタイルが流動的な方にとっては、この契約形態が足かせになってしまうこともあります。
契約書にハンコを押す前に、以下のポイントは必ずセルフチェックしてください。
原則として契約更新はできない
どれだけその部屋を気に入っても、オーナーが「NO」と言えば、期間満了とともに退去しなければなりません。
子供の学校の都合や仕事のプロジェクトの状況に関わらず、契約で定められた日が来れば強制的に引っ越し作業を行う必要があります。次の引っ越し費用や礼金などを再び用意しなければならないため、トータルの出費で見ると安くないケースもあります。
再契約の保証がない
『再契約相談可』と書かれていても、それは『確約』ではありません。
「これまで家賃を遅れずに払ってきたから大丈夫だろう」と思っていても、オーナーが「親戚を住ませることにした」「売却することにした」と言えば、それまでです。再契約時に家賃が値上げされたり、再契約料として新たな手数料を求められたりすることもあります。
中途解約に違約金が発生する場合がある
前述の通り、定期借家は『期間中の契約維持』が前提です。
「やむを得ない事情」以外の自己都合（なんとなく別の部屋に住みたくなった、生活環境を変えたくなった等）で中途解約をする場合、残りの期間の家賃をすべて請求されたり、高額な違約金を課されたりする可能性があります。長期間の契約を結ぶ場合は、特に注意が必要です。
定期借家が向いている人・いない人
定期借家契約は、万人向けではありません。ご自身のライフステージや目的によって、「最高の選択」にも「最悪の選択」にもなり得ます。
向いている人：転勤や留学で期間が決まっている
「2年後の帰国が決まっている」「プロジェクトが終わる1年後には地元に帰る」など、出口が明確な人には最適です。期間満了が引っ越しのタイミングと一致するため、更新料の無駄がなく、安くて質の良い部屋を満喫できます。
向いている人：家の建て替えで仮住まいを探している
自宅の建て替えや大規模リフォーム中など、数カ月から1年未満の「つなぎ」を探している方には、短期設定が可能な定期借家が最も合理的です。
向いていない人：同じ場所に長く住み続けたい
「一度落ち着いたら、できるだけ長く住みたい」「引っ越し作業が苦痛」という方には、普通借家を強くおすすめします。定期借家は常に「期限」を意識せざるを得ず、精神的な負担になる可能性があるためです。
向いていない人：ライフプランが不確定
「今の仕事がいつまで続くかわからない」「結婚や出産の予定が近い」など、数年後の自分がどこで何をしているか予測しにくい方は、柔軟に解約や更新ができる普通借家の方が安全です。
定期借家契約のよくある質問
契約期間が満了したら必ず退去？再契約は？
A. 法的には退去が前提です。ただし、双方が合意すれば再契約は可能です。
定期借家契約は、契約期間の満了をもって終了し、原則として退去が必要です。更新制度はなく、住み続ける権利は借主側にはありません。
ただし、オーナーの判断で引き続き貸す意思があり、借主も希望する場合は、双方の合意により再契約を結ぶことは可能です。この場合、以前の契約が継続されるわけではなく、”条件を改めて結び直す『新たな契約』”となります。
1年未満の契約はできますか？
A. 定期借家契約であれば可能です。
定期借家契約には契約期間の下限がないため、1カ月や3カ月といった短期間の契約も法律上有効に成立します。仮住まいや一時利用を想定した物件では、このような超短期の定期借家契約が使われることもあります。
なお、普通借家契約の場合は、1年未満の期間を定めても法律上は「期間の定めのない契約」として扱われるため、短期で確実に終了させたい場合は定期借家での契約が前提となります。
契約期間の途中で解約できますか？
A. 原則としてできませんが、一定の条件を満たす場合は可能です。
定期借家契約は、契約期間満了まで住むことを前提とした契約のため、原則として借主都合による中途解約は認められていません。ただし、居住用かつ床面積200㎡未満の物件で、転勤・療養・介護などのやむを得ない事情がある場合は、借地借家法により、借主から中途解約の申し入れが可能とされています。
それ以外の場合でも、契約書に**中途解約を認める特約（解約条項）**があれば、その内容に従って解約できるケースがあります。まずは契約書の解約条件を必ず確認しましょう。
再契約時に家賃や条件は変わりますか？
A. 変わる可能性があります。
定期借家契約の再契約は「更新」ではなく、条件を改めて結び直す新たな契約となります。そのため、再契約時には、その時点の市場相場や物件の状態、貸主の方針などを踏まえて、家賃や契約条件が見直されることがあります。
具体的には、家賃の増減だけでなく、契約期間や再契約料、解約条件などが変更されるケースもあります。いずれも貸主・借主双方の合意があって初めて成立するため、再契約を前提に考える場合は、条件を書面でしっかり確認することが重要です。
まとめ
賃貸の定期借家契約は、”更新がない代わりに、安さや質の高さを享受できる”という、非常に割り切った契約形態です。
家賃の安さや物件のグレードに目を奪われがちですが、大切なのは『自分のライフスタイルに期間の制限が合っているか』を冷静に判断することです。2年程度の期限付きでも構わないのであれば、相場以上の暮らしを手に入れる絶好のチャンスになります。
一方で、長く住みたいと考えているなら、目先の安さに惑わされず普通借家を選ぶのが正解です。不動産会社の担当者に「なぜこの物件は定期借家なのですか？」とその背景を聞くことで、納得感のある選択ができるようになります。
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