お部屋探しをしている中で、「この物件すごく良い！」と思って問合せして来店してから「その物件募集終了」と言われた経験ありませんか？
賃貸物件探しをしていると、上記のように運悪く「おとり物件」に遭遇してしまうケースが多くあります。宅建業法で禁止されているのに中々無くならないおとり物件について本記事で、おとり物件の見分け方や特徴、騙されないための対策やおとり物件が少ないサイトをご紹介いたします。
そもそも、おとり物件とは
「実際は契約できないのに集客目的で不動産賃貸サイトや店頭に掲載されている物件」のことです。「釣り物件」や「おとり広告」とも呼ばれています。
相場よりもお徳な賃料で広告を出しているので、物件を探してる側からしたら「安い！」と飛びついてしまいますよね。
そして、その仲介業者に問い合わせをして詳細を確認するべく来店をすると・・
「その物件もう決まっちゃったんですよ〜」と言われ他の物件を紹介された。
物件のデメリットを沢山言われて結局はその物件を見学することができず、別の物件を押し売りされて疲れて帰ってきた
という経験はありませんか？
入居者を引き寄せるために相場よりも家賃を安くしたり等して魅力的な条件でSUUMOなどのポータルサイトに掲載し、来店を促してから実際にはその物件は紹介せず、別の物件や条件に誘導する事を目的とした悪質な集客方法で、実際には契約できない物件なので「内見したい」と思って不動産屋に行っても、別の物件を紹介されます。
おとり物件は、入居者にとって非常に不快な経験となり、金銭的損失や時間の浪費を引き起こす可能性があります。以下では、賃貸のおとり物件について詳しく解説します。
なぜ、おとり物件が存在するの？
不動産業界の統計では、最初に来店したお店で成約する確立が６０％と言われています。
これって、なかなか高い水準を占めていますよね。
そのため、お客様にいかに最初に来店してもらうかが売上げのカギとなります。ちょっと×××な事をしてでも来客に繋げようと広告規約の抜け穴を狙った悪質な広告を出す不動産業者をよく見かけます。
おとり物件は上記のような「悪意を持って行われるもの」と、管理会社や仲介会社の不注意やサイトの情報更新が遅れた結果、おとり物件になってしまっている「不注意から生まれるもの」の2パターンに分けられます。詳しく解説していきます↓
不注意から生まれるパターン
不動産屋（仲介会社）の不注意によって、実際には募集していない物件が広告宣伝したまま放置されてる場合があります。
インターネットに掲載した当初は取引可能だった物件が、その後に成約になり募集が終了し、そのまま削除し忘れで更新になってしまっていたり、、
成約済の状況を適切に把握せずに、結果的におとり物件になってしまってるケースがあります。
特に、物件情報を毎日たくさん掲載してる会社（業者専用の流通サイトから情報を転載してる会社）は確認作業が追いつかず、そのまま放置されてるケースをよくみます。
その状態で、お客様が問い合わせた際に正直に「募集は終了してます」と伝えてくれれば良いのですが、その状況を上手く利用して来店に繋げようとする悪い不動産屋が多いです・・
悪意を持って行われるパターン
実際に存在しないのに、集客する（問合せの数や来店の数を増やす）ためにわざと広告掲載して、実際には契約できないと知っていながら好条件の物件を広告宣伝している悪質なパターンです。
「実際に存在しない」という言葉には複数の意味があり、
- 募集終了した物件を広告のような役割で掲載
- 物件そのものが存在していない
- 物件は現実に存在しているけど募集の内容が違う
といったケースが多いです。
そして、お店に呼んで来店したお客様には「先ほど別のお客様で契約が決まってしまった」と言い、別の物件（自社が儲かる物件）を紹介して成約に繋げようとするのです。
上記のようなケースすごく厄介すよね。
そもそも、来店する前に問い合わせた段階で教えてよって思うと思います。
なぜ、先にそういった情報を言わないかというのは、来店をしてもらう為に広告を掲載してるからです。
なので「安いな」と感じたら、どうして安いのかを電話やメールで一度問合わせする事をお勧めします。
安いには必ずそれなりの理由があるからです。
物件検索ポータルサイトのおとり物件の割合は…
2021年2月に公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会が発表した大手賃貸不動産サイトを対象におこなった調査（第８回：インターネット賃貸広告の一斉調査報告）によると、
- おとり物件（違反物件）の割合：12.2%
- おとり物件を掲載した違反事業者の割合：36.6%
という結果で、約４割もの業者がおとり広告をしていたという衝撃のデータでした...
大手賃貸不動産サイトというのは、一般的にお部屋探しをする際によく使われてる物件検索ポータルサイトで「at home、CHINTAI、LIFULL HOME'S、SUUMO」４つのサイトです。
物件検索ポータルサイトで同じ物件が複数並んでいる理由
同じ物件情報なのに何件もずらーっと並んで出てきた事ありませんか？
理由としては、何社もの仲介会社が同じ物件の募集広告を公開しているからです。そもそもポータルサイトは、複数の不動産屋がお金を出して物件情報（＝物件広告）を掲載しているまとめサイトなので、同じ物件の情報を複数の仲介会社が掲載していたりします。
- Ａ不動産仲介会社
- Ｂ不動産仲介会社
- Ｃ不動産仲介会社
もし、気に入った物件が上記のように複数の会社から公開されていたら、すべての不動産会社に問い合わせをしてみましょう。
おとり物件は法律で禁止されている
①物件が存在しないため、実際には取引することができない物件に関する表示
「不動産の表示に関する公正競争規則及び施行規則 第21条」によると、上記に該当する物件の広告をしてはならないとされています。
②物件は存在するが、実際には取引の対象となり得ない物件に関する表示
③物件は存在するが、実際には取引する意思がない物件に関する表示
また、「宅建業法 第32条：誇大広告等の禁止」においても、著しく事実に相違する誇大広告等は全面的に禁止されてます。 悪質な広告を掲載し続けている不動産会社は、営業停止などの厳しい処分を受けるとなってます。（大手不動産会社をはじめ、おとり広告をしていたのが発覚して行政処分を受けている業者はいます）
（とは言え大手不動産会社をはじめ、おとり広告をしていたのが発覚して行政処分を受けている業者は沢山いますが、あまり注目されていないのが現状です・・）
なぜ、おとり物件は無くならないのか
法律で禁止されているのにも関わらず、なぜおとり物件は無くならないのか？
それは、情報がオープン化されていない為、お客様側から見た時に「おとり物件かどうかを見分けるのが難しい」事が要因です。
現在の不動産業界は、体質自体が古く、お客様側が物件情報を不動産会社に問い合わせなければ本当に募集があるのかわからない仕組みです。
ポータルサイト上では同じ物件広告が乱立しており、まともに物件広告を載せてるだけだと他社と差別化を図る事ができないと考える不動産会社が多いため、前述したように集客の目的でおとり物件やおとり広告を掲載する会社が後を経たないのです。
いきなりですが、Ｑｕｅｓｔｉｎ！
問い合わせした物件について、下記のように各社からそれぞれ違う回答が来た場合、あなたはどの会社の事を信じますか？
- Ａ不動産仲介会社→物件募集が終わりました。
- Ｂ不動産仲介会社→物件募集が終わりました。
- C不動産仲介会社→物件募集中です！一度ご来店ください。
さて、どの仲介会社が怪しいでしょうか？？
ここまで読んでいただいた皆さんなら、もうおわかりですよね。
Ｃ社はその物件が申込が入り募集が終わったのにも関わらず、あなたに来店してもらうためのウソをついている可能性があります。
こんな時は、Ａ社またはＢ社に物件の依頼をした方が良いですね。
実際に上記のような虚偽の情報に惑わされて悪徳会社に捕まり、希望物件じゃない物件を勧めらて時間を無駄にしたという方が多いので注意です。そして、そんな悪徳会社に惑わされないためにも、見分け方も解説していきます。
おとり物件は内見できる？
おとり物件は基本的に内見できません。問合せ時には「募集中」と言われることがありますが、実際にはすでに成約済みであったり、存在しない場合も少なくありません。こうした物件は集客目的で掲載されていることが多いため、現地を訪れると別の物件を提案されるケースが一般的です。
おとり物件の見分けた方
ネットで安い物件を見つけた！とお客様からお問い合わせ頂く事がよくあります。業者用サイトでしらみつぶしに調べますが、どこにもそのような物件は見当たりません。
安い物件広告を掲載している仲介会社に確認をすると、ほとんどの確率で先物（自社の物件ではない）なので分かりませんと言われたり、募集が終了してますと言われたりします・・そういったおとり広告の見分け方ですが、
家賃や初期費用が相場よりも安い
家賃や初期費用（契約金のこと）は、エリアごとに「相場」があります。その相場に対して明らかに安い家賃である場合や、同じエリア内にある似た条件の物件と比較したときに、突出して家賃が安い場合は注意しましょう。
空室期間が長い物件や募集を出して問合せが少ない物件などは、大家さんとしては近隣の物件よりも少しか家賃を値下げしてでも入居してほしいと考える方が多いです。ただ、家賃は毎月の収入に直結します。一度下げてしまった賃料を上げるのは難しいことからも、相場に対して明らかに安い家賃にすることは考えにくいです。
お部屋の条件が良すぎる
「家賃が安いのに、駅から近くて設備も整ってて広いお部屋」など良い条件が揃いすぎている物件も注意した方がいいです。好条件で誰の目から見ても人気がありそうな物件は、「不動産屋に直接相談をしてるお客様」に優先的に紹介をしてその場で申し込みが入り、スーモなどの物件検索サイトに載せる前に終了するケースが多いです。
1社からしか募集掲載がでていない
スーモなどの物件検索サイトで賃貸物件検索をすると、複数の不動産屋さんが同一の物件情報を掲載し、入居者を募集しているのをよく目にします。入居者募集をする際に、大家さんと不動産屋さんが結ぶ「媒介契約」。この種類が「一般媒介」と呼ばれるものであるときは、直接大家さんと契約を結んでいる不動産屋さんでなくても、借主を探して仲介することが可能です。
少しでも掲載物件数を増やして、お客さんを呼び込みたい不動産屋さんは、こうした一般媒介契約の物件を多く掲載しています。一般媒介の物件であるにも関わらず、不動産ポータルサイト内やその他のサイト上で、同一の物件情報が見つからない場合は、注意が必要です。
物件名がや詳細情報が掲載されてない。
実際に募集がされている物件の多くは、物件の詳細な住所や間取りや物件名などが一通り記載されています。また、物件名とざっくり住所をGoogle検索すると、場所の特定が可能です。しかし、この両方が記載されていない場合は物件の特定が難しいです。そのため、バレるのを恐れてわざと掲載していない可能性が高いので注意です。
上記、２つ以上に該当する場合は、少し疑いながらみた方がいいです。そういった物件を問合せする際は、物件の目の前待ち合せが可能かどうかを確認される事をおすすめします。
他にもおとり物件の見分け方や注意が必要な募集広告の特徴などをリストでまとめました。また不動産屋の見極め方も大事です。信頼できる不動産会社を選び、物件情報が正確かどうかを事前に確認しましょう。
おとり物件の見分け方や避けるべき不動産屋の特徴
おとり物件の見分け方＆注意すべき広告の特徴
- 物件の細かい内容や条件の記載がない
（詳細はお問い合わせください等と書かれている） - 周辺環境の画像だけで、物件の写真が何も登録されていない
- 別物件の写真と同じ画像（建物やお部屋の写真）が使われてる
- 家賃相場よりも少し安い金額設定になってる
- あきらかに条件が良すぎる物件
- 1社しか募集を出していない物件
（「取引態様：仲介」と記載の場合） - 募集掲載を出してから日数が経っている物件情報
おとり物件をやってる確率が高い避けるべき不動産屋の特徴
- お店に行かないと詳細を教えてくれない
- 現地待ち合わせで内見をさせてくれない
- 電話の対応が異様に悪い
- ネット口コミの評価が悪い（「店に行くと別物件を勧められた」と書かれてる場合は注意）
- 路上に許可なく看板を出して集客（敷地外に置くのは違法）
- 店頭に貼られている募集広告図面の紙が古い（変色してたりボロボロ）
おとり物件に騙されないためには、上記のような物件広告や不動産屋を避けて、不動産屋の店舗に行く前に「本当に物件が空室かどうか」確認
おとり物件についてのまとめ
物件相場よりも安い物件を探そうとすると、大体おとり物件につかまります。理由はここまで読んでくださった方ならおわかりですよね。
内容が良い物件なのに安売りをするという事は基本ありません。「相場よりも安い」「他の物件よりもグレードが高い」ということは、何かしらの理由が必ず存在します。実際に存在しない物件を追い求めてても、時間の無駄になりますし悪い会社に捕まってしまいます。
不動産屋の中には「情報の更新が漏れていた為に、結果的におとり物件になってしまった」というケースもありますが、「ない」物件を「ある」と伝えるのは簡単に言えば「嘘」です。
どんな業界でも少なからず「営業手法」という物が使われており、悪く書けば、全部が嫌らしく見えるかと思いますが、「嘘」だけは絶対にいけないと思います。
「ある」ものは「ある」、「ない」ものは「ない」と、常に正確な情報を伝えてお客様の希望に合う物件を紹介するのが、仲介会社の本来あるべき姿だと私たちは思っているので、今回の記事で解説した「おとり広告（おとり物件）」にはご注意ください。
おとり物件がない業者サイトで物件を探すのが一番効率良い
一番効率よく確認できる方法としては、「業者専用の流通サイト」で実際の募集状況を確認するという事です。もちろん、文字通り”業者”しか見れないサイトなので、一般のお客様が簡単に見る事はできませんが...
ただ、当サイトを運営しているホンネ不動産では、オンライン相談や対面相談の際に直接PC画面で一緒に見ながら探すという事ができます。なので、実際に募集しているか否か本当の情報を確認されたいという方は、ぜひ一度ホンネ不動産にお問い合わせ下さい。
「ない」物件は「ない」とはっきりお伝え致しますし、不動産業者専用の流通サイトを直接見て一緒に探せるので、おとり物件など無く効率よく探すことができます。
また物件選びの際にも”ホンネ”で取引をするというのが弊社の経営理念ですので、物件の隠れたデメリットも隠さずお伝えしますし、他にも業界の裏側なども全て隠さずにお伝えしますので物件選びの失敗が減らせます。
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さらに、ホンネ不動産は仲介手数料が０円から。およそ家賃1ヶ月分の初期費用をまるっと節約できます。来店も不要なので、遠くに住んでいて引っ越し先の不動産屋に行けず不安に思っている方や、営業トークではなく”本音のアドバイス”を聞いて物件を選びたいという方にもオススメです。
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