賃貸物件を探す際、多くの方が避けたいと考えるのが事故物件です。しかし、事故物件は見た目では分からないため、どのように調べればよいのか悩むことも多いでしょう。そこで今回は、事故物件を見分けるための3つの方法を詳しく解説します。大島てるなどの事故物件検索サイトや、物件情報アプリを活用する方法を紹介し、安心して新しい住まいを選ぶためのヒントをお届けします。
事故物件に関する疑問を解決し、安心して住まい探しを進められるようにしましょう！
そもそも事故物件の定義は？どこまでが事故物件？
事故物件とは、過去に何らかの事件や事故が発生したことで、住むことに心理的な抵抗を感じる物件のことを指し、心理的瑕疵物件とも呼ばれます。事故物件の範囲や定義は法律で明確に定められているわけではなく、不動産業者や地域によっても異なる場合があります。そのため、物件を探す際には、過去の履歴や状況をよく確認することが重要です。
一般的には、以下のようなケースが事故物件とされています。
- 殺人や自殺があった物件：物件内で過去に殺人事件や自殺が起こった場合、心理的な負担を感じるため、事故物件とされます。
- 孤独死などで特殊清掃が行われた物件：高齢者などが長期間発見されずに亡くなっていた場合、その物件は事故物件とみなされることがあります。
- 火災や災害による死亡事故があった物件：火災での死亡事故など、ネガティブな事象があった物件は、心理的な影響を考慮して事故物件とされています。
その他、以下の場合も心理的瑕疵物件として扱われる場合があります。
- 環境的瑕疵がある物件：火葬場や墓地、風俗店や暴力団事務所など不安や不信感を与える施設が近くにある物件
- 物理的瑕疵・法的瑕疵がある物件：経年劣化した設備そのままであったり、虫が大量発生するような物件、建築基準法・消防法の基準を満たしていない物件
不動産取引の仲介業務を担う不動産会社には、入居希望者や購入希望者に対して「物件の瑕疵」を伝える義務があります。
「物件の瑕疵」告知義務の条件とは？目安は３年？
事故物件（心理的瑕疵物件）に関する告知義務とは、仲介業務を担う不動産会社が、過去に物件で起こった事件や事故について、借主対して正確に伝える義務のことです。この義務は、借主が心理的負担を感じるような重大な事実を事前に知ることができるようにするためにあります。
事故物件であるという事実やその内容については、重要事項説明書に記載のうえ、契約者には説明時に正確に伝えなければなりません。重要事項に該当する事実の告知は、宅地建物取引業法という法律で定められています。
告知義務の期間については法律で明確に定められているわけではありませんが、一般的には「事故発生から3年間」が目安とされています。理由としては過去の判例が元となり目安となっています。
▼実際にあった過去の判例
1. 東京地方裁判所 2008年12月16日判決（平成20年(ワ)第3095号）
この判例では、物件で発生した自殺事件について、事件発生から約3年が経過した後に売却されました。裁判所は、事件の発生から十分な時間が経過しており、また、事件の詳細が一般に知られていないことを理由に、告知義務が消滅したと判断しました。このケースでは、物件の購入者が事件について知る可能性が低いとされ、また事件が物件の価値や心理的影響に与える影響が軽微であると判断されたため、告知義務がないとされました。
2. 東京地方裁判所 2012年10月19日判決（平成24年(ワ)第1560号）
このケースでは、事故物件に関する告知義務が争点となりました。事件発生から約3年半後に物件が売却されましたが、裁判所は告知義務があると判断しました。この判例でも、3年という期間が一つの基準として考慮されましたが、裁判所は物件の購入者が受ける心理的影響が依然として大きいと判断し、告知義務を認めました。
なお、孤独死などで特殊清掃が行われた場合の告知期間は、その人の死が「発生」した時点から約3年間です。
しかし、3年を過ぎた場合でも、事故の内容や物件の状況によっては告知が必要とされることがあります。以下に該当する場合は、3年間という制限を受けません。告知期間が過ぎていたとしても、仲介の不動産会社から入居者や入居希望者に対して情報が伝えられます。
- 入居者及び入居希望者から問い合わせがあった場合
- 社会的な影響の大きさから、入居者及び入居希望者が把握しておくべき特段の事情があると認識した場合
一方で、仲介の不動産会社が事故物件であるという事実を知らないケースや、大家さんや管理会社に事実確認をしても明確な回答が得られないケースもあります。ガイドラインでは仲介の不動産会に対して、大家さんや管理会社への確認以上の調査を求めていません。あくまでも仲介の不動産屋会社が把握できている内容についてのみ、告知義務を負っているのです。
そもそそ心理的瑕疵とは何か？
「心理的瑕疵（しんりてきかし）」とは、物件の物理的な瑕疵（欠陥や不具合）ではなく、過去にその物件で発生した事件・事故や特定の出来事が原因で、借主・貸主に不快感や恐怖など、何らかの「心理的な」抵抗が生じる恐れがある要素を指します。
具体的には、以下のようなケースが「心理的瑕疵」として挙げられます。
- 自殺や他殺：過去に物件内で自殺や他殺が発生した場合
- 事故死：物件内で不慮の事故による死亡があった場合
- 孤独死：高齢者や独居者が物件内で孤独死した場合
- 火災による死亡事故：物件で火災が発生し、その際に死亡事故が起きた場合
- 犯罪行為：物件がかつて違法な目的で使用されていた場合（例えば、麻薬製造や暴力団の拠点など）
- 怪奇現象：心霊現象などの不快・恐怖を感じる現象が噂されている場合
- 嫌悪施設・反社：付近の墓地、嫌悪を感じる施設の立地、所に居住する反社会的勢力（暴力団）の存在
事故物件は家賃や初期費用が安いって本当？
賃貸の事故物件は、一般的な物件に比べて初期費用が安く設定されていることが多いです。これは、事故物件が持つ心理的瑕疵により、借主が敬遠しがちであるためです。
＜事故物件の初期費用が安い理由＞
- 心理的抵抗感
事故物件は借主にとって心理的に負担が大きくなります。このため、多くの人が避ける傾向があり、需要が低下します。 - 市場価値の低下
事故物件は一般的な物件に比べて市場価値が低く評価されます。これにより、オーナーや不動産業者は借主を確保するために賃料や初期費用を引き下げる必要があります。 - 空室リスクの軽減
長期間空室になることを避けるため、オーナーは初期費用を安く設定してでも早期に借主を見つけたいと考えます。
告知事項は簡単に消せる！？隠れ事故物件とは
「隠れ事故物件」とは、過去に自殺、他殺、孤独死などの心理的瑕疵があるにもかかわらず、その情報が告知されずに貸し出されている賃貸物件のことを指します。このような物件は、入居者が知らずに契約してしまうケースがあり、後々トラブルに発展することがあります。
隠れ事故物件には大きく分けて3つのパターンがあります。
- 3年以上前の事故物件
- 告知をしていない物件
- ロンダリングした物件
3年以上前の事故物件は、告知義務がないため隠れやすいです。また、告知を怠ったり、故意に隠したりするケースもあります。さらに、事故物件を隠蔽して賃貸する「ロンダリング」という悪質な手法も存在します。
隠れ事故物件は、入居者の健康や安全を脅かす危険性があります。賃貸契約を検討している方は、隠れ事故物件に注意する必要があります。
隠れ事故物件①：3年以上前の事故物件
事故物件の情報は、必ずしもすべて公開されているわけではありません。 特に、3年以上前に発生した事故については、告知義務が免除されているため、情報が公開されないケースがあります。このような物件は、通常の事故物件よりもさらに発見が困難です。
隠れ事故物件を発見するために、以下の方法が有効です。
- 近隣住民への聞き込み：近隣住民に聞き込みを行い、過去に事故が発生していないかを確認する。
- 不動産業者への確認：不動産業者に、事故物件に関する情報を求める。
- インターネットでの検索：インターネット上の事故物件情報サイトで、該当物件の情報を確認する。
隠れ事故物件②：告知をしていない物件
告知をしていない隠れ事故物件の事例として、以下のようなケースが考えられます。
- 貸主が事故の事実を知っていたにもかかわらず、告知を怠った場合
- 貸主が事故の事実を知らず、入居後に事故の事実が発覚した場合
- 前入居者が契約満了した場合（※賃貸物件の場合は、前入居者が契約満了すれば告知義務がなくなります）
告知義務を怠った事故物件に入居してしまった場合は、契約の解除や損害賠償を請求することができるため、入居前に必ず事故物件かどうかを確認することが大切です。
隠れ事故物件③：ロンダリングした物件
告知義務があるのは「次に入居する人」までで、その次に入居する人には「告知しなくてもいい」というのが、下記の判例がでてから不動産業界では通例となっています。
「自殺した住居者の連帯保証人を大家が訴える裁判」で、東京地裁は、弁償の義務があるのは『自殺のあった部屋だけ、告知しなければいけない入居者は1人目まで』という判決を下しました。その結果、１人目は告知義務はあるが２人目以降に関しては告知しなくても違反にはならないという解釈をする業者が増え、事故物件を告知する義務から逃れる為に物件ロンダリングをする業者が増えました。
事故物件は告知義務があるため、業者はロンダリングによって告知義務を回避しようとするのです。
＜ロンダリングの手法＞
- 一時的にサクラを入居させる：自社の社員やアルバイトなどを使って一定期間だけ事故物件を契約させます。不動産業界において、告知義務は事故が発生した直後に入居した1人だけというルールを活用したものです。
- 所有者の変更：物件の所有者を変更することで、新たなオーナーの物件として再度市場に出します。これにより、物件の過去が見えにくくなります。
- 名義の変更：物件の名義を変えることで、賃貸契約における責任者が変わり、告知義務がリセットされるように見せかけます。これにより、事故物件としての情報を隠します。
- リフォームや改装：物件の内部を大幅にリフォームや改装することで、新築や新規物件として再度市場に出します。これにより、物件の過去を消し去ることを試みます。
ロンダリングされた物件は、一見すると通常の物件と変わらないため、見分けるのは難しい場合がありますが、次に紹介するポイントに該当しないか確認してみてください。
事故物件を見分けるポイントとは？
事故物件を見分けるには、いくつかのポイントがあります。まず、周辺の家賃と比較して明らかに安すぎる物件には注意が必要です。また、マンションの名称が変更されている場合や、一部の部屋だけがリフォームされている場合も、事故物件の可能性があります。
これらのポイントに当てはまる物件を見つけた場合は、さらに詳しく調査することが大切です。
①周辺の家賃と比較して安すぎる場合
事故物件は、家賃や初期費用が相場よりも安くなることが多いです。そのため、周辺の家賃と比較して明らかに安すぎる物件には注意が必要です。
同じ物件内でも、事故物件となった部屋だけ家賃が安くなっている場合があります。同条件にも関わらず、家賃が1万円以上安い、敷金礼金0円など、金額に大きく差がある場合は事故物件を疑っても良いでしょう。
物件情報に「告知事項あり」などの記載がある場合は要注意！
SUUMOなどの物件検索サイトや、不動産屋から見せてもらう物件情報に「告示事項あり」「心理的瑕疵」などの記載があれば、事故物件です。
備考欄など、見落としやすい場所に記載されているため、よくチェックするようにしてください。
②マンションの名称が変更されている場合
マンションの名称が変更されている場合、事故物件だった可能性があります。建物自体は変わっていないのに、名称だけが変更されている場合は、何かしらの理由でイメージを新しくしようとしている可能性があります。
例えば、過去に事故があったことが原因で、名称を変更して新たに賃貸を始める場合などが考えられます。
事故物件かどうかを確認するには、以下の方法が有効です。
- インターネットで検索する: マンションの名称と所在地を検索すると、事故物件情報サイトや不動産情報サイトで情報が掲載されている場合があります。
- 不動産業者に問い合わせる: マンションの名称が変更されている理由や、過去に事故があったかどうかを不動産業者に問い合わせて確認することができます。
- 近隣住民に話を聞く: 近隣住民に話を聞いてみると、マンションの名称が変更された理由や、過去に事故があったかどうかを知っているかもしれません。
③一部の部屋だけがリフォームされている場合
一部の部屋だけがリフォームされている場合、これは隠れ事故物件の可能性が高いです。事故があった部屋だけをリフォームして、他の部屋はそのままにしておくことで、事故物件であることを隠そうとしている可能性があります。
このような物件では、事故があった部屋の隣室や上下階にも影響が出ている可能性があります。心霊現象や生活音などのトラブルが発生する可能性があるため、注意が必要です。
事故があった部屋がリフォームされている場合には、以下の点を確認することが重要です。
- 事故のあった部屋の隣室や上下階にも影響が出ているか
- 事故のあった部屋の隣室や上下階に引っ越してきた人が、すぐに引っ越してしまうケースが多いか
- 事故のあった部屋の隣室や上下階で、心霊現象や生活音などのトラブルが発生していないか
事故物件を検索する方法3選
事故物件を探す方法はいくつかあります。代表的なものとして、以下の3つが挙げられます。この3つの方法を組み合わせて活用することで、より効率的に事故物件を探し出すことができます。
- 検索サイトやアプリで事故物件を探す
- 不動産業者による告知事項の確認
- 物件名を使って検索してみる
それぞれの特徴については、以下に詳しく説明していきます。
①検索サイトやアプリで事故物件を探す
事故物件を調べる方法として、検索サイトやアプリを利用する方法があります。インターネット上には様々な事故物件情報サイトが存在し、物件名や所在地を入力するだけで簡単に検索することができます。
代表的な事故物件情報サイトは以下の通りです。
- 大島てる
日本で最も有名な事故物件公示サイト。地図上で事故物件の一覧を見ることができます。 - UR都市機構（UR賃貸住宅公団）
UR都市機構は、国が運営する公的な住宅機関です。サイト内の「特別募集住宅一覧」で、UR賃貸住宅の事故物件の一覧を見ることができます。 - JKK東京
JKK東京は、東京を中心に不動産情報を提供している公的な住宅機関です。「特定物件・事前告知事項物件を探す」で、地域ごとに事故物件を探すことができます。 - 成仏不動産
知事項の中でも人が亡くなった物件を専門に掲載しているサイトです。最新の事故物件の情報や買取の案内が掲載されています。
これらのサイトは、それぞれ独自のデータベースを持っており、膨大な量の事故物件情報を掲載しています。また、検索機能も充実しており、希望する条件に合った物件を効率的に探すことができます。
なお、事故物件をアプリで調べたい場合は、「いわくつき物件 事件・事故・心霊スポット 防犯情報共有MAP」がおすすめです（2024年7月現在はiPhone(iOS)のみ対応）。地名を入力して検索するだけで、地図上に事故や事件の内容が表示され、基本的に無料で利用可能です。
②不動産業者による告知事項の確認
不動産業者による告知事項の確認は、事故物件を調べる上で重要なステップです。法律上、不動産業者には事故物件に関する情報を告知する義務があります。
事故物件の告知事項には、以下の情報が含まれています。
- いつ、どのような事故が発生したか
- どの部屋で事故が発生したか
- 死亡事故か、自殺なのか
不動産業者に事故物件に関する情報を問い合わせる際は、以下のような質問をすると良いでしょう。
- この物件は事故物件ですか？
- いつ、どのような事故が発生しましたか？
- どの部屋で事故が発生しましたか？
- 死亡事故ですか、自殺ですか？
不動産業者は、これらの質問に誠実に答える義務があります。もし、不動産業者が事故物件に関する情報を隠したり、虚偽の情報を伝えたりした場合には、法律違反となります。
事故物件の情報を不動産業者に確認することは、安心して物件に住むための重要な手段です。必ず、事故物件に関する情報をしっかりと確認してから、入居を決めるようにしましょう。
③物件名を使って検索してみる
事故物件を検索する方法として、物件名を使って検索するという方法があります。事故物件は、事故が起きた際に物件名が変わることが多いです。そのため、物件名が変わっていれば、そこで事故が起きた可能性があります。
物件名が変わっていなくても、物件名に「事故物件」というキーワードを含めることで、事故物件を検索できる場合があります。また、物件名を「事故物件」ではなく「事件物件」として検索すると、事件が起きた物件を検索できる場合があります。
事故物件を物件名を使って検索する場合は、いくつかの点に注意する必要があります。
- 物件名が変わっている可能性があるため、古い物件名も調べる
- 物件名に「事故物件」や「事件物件」というキーワードを含める
- 物件名だけでなく、住所や地名なども調べてみる
物件名を使って事故物件を検索することは、比較的簡単な方法です。しかし、物件名が変わっていない場合や、物件名に「事故物件」や「事件物件」というキーワードが含まれていない場合は、事故物件を見つけることができません。
事故物件を見つけたい場合は、複数の方法を組み合わせて検索することをおすすめします。
大島てるの事故物件を見つける方法とは？
「大島てる」は、事故物件情報を専門に扱う有名なサイトです。事故物件に関する豊富な情報量と、使いやすい検索機能が特徴です。大島てるでは、住所や地域を入力することで事故物件を検索することができ、事故の種類や発生時期などを確認することができます。発足当初は東京都内及び近郊だけでしたが、現在は日本全国のみならず一部海外の情報も公開されています。
ただし、誰でも事件や事故の情報を投稿できるため、噓の情報もサイト上に公開されている可能性があります。また、事故物件の情報は、常に最新の情報とは限りません。実際に物件を見学する前に、管理会社や不動産会社にしっかり確認するようにしましょう。
大島てるのアプリは存在しない
多くの人が利用している事故物件情報サイト「大島てる」ですが、実はアプリは存在しません。以前はAndroidのみ配信されていたようですが、2024年8月現在では非公開になっています。
しかし、スマホから大島てるのサイトにアクセスすることで、事故物件をマップ上で確認することができます。
マップで大島てるの事故物件を確認する方法
大島てるトップページの「新着情報」をタップする
スマホで「大島てる」のサイトを開くと、マップではなくイベント情報や新着情報が表示されます。事故物件マップを見たい際は、新着情報からいずれか1つをタップしましょう。
詳細情報の画面を閉じる
新着情報をタップすると、死因や部屋番号など事故物件の詳細情報が表示されます。表示されている詳細画面を閉じることで、マップ表示が現れます。
マップで事故物件を調べる
詳細画面を閉じると、PC版と同じようにマップと検索窓が表示されます。マップをスクロールして気になる地域まで移動するか、住所を入力することで事故物件を確認できます。事故物件にはgoogleマップ上に炎マークが付いており、炎マークをタップすると死因や住所、部屋番号など詳細がわかります。
これらの点を確認することで、事故物件であるかどうかを判断することができます。
まとめ
事故物件は、心理的瑕疵として告知義務があるため、事前に情報を収集することが大切です。検索サイトやアプリ、不動産業者への確認に加え、事故物件に詳しい専門家の情報を参考にすることで、物件選びで失敗することは減ると思います。また、物件選びの際には、信頼できる不動産業者を選ぶことも大切です。しっかりと情報を開示してくれる・親身になって相談に応じてくれる不動産業者を選ぶようにしましょう。
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