近年、連帯保証人を立てるのではなく、家賃保証会社への加入が必須なことが多い。

家賃保証会社とは？

賃貸住宅の契約時に必要な賃借人(お客様)の連帯保証人を代行してくれる会社のこと。
不動産賃借人との間で保証委託契約を締結。　相場：賃料の30％～50％　
住居用の場合、賃料50％程度が借主の負担となることが多い。　

■貸主・管理会社が家賃保証会社を入れるメリット
1.滞納リスクがなくなる。(貸主はちゃんと家賃を払ってほしい。)
2.貸主が家賃回収等を依頼している管理会社の滞納請求業務などの手続きが減る。
(万が一、貸主が家賃滞納した場合、連帯保証人に事情説明して請求手続き・・と手間な手続きがあるが、保証会社に滞納報告をして代理弁済請求をするだけで済む。)
3.保証会社から管理会社へ手数料が支払われる。

(賃料の約10％程の手数料が支払われる。＝管理会社の収入が増えている)
貸主や管理会社の都合によって昨今は保証会社加入が必須になっている。

火災保険には家財保険と借家人賠償責任保険に加え、日常トラブルに対応する個人賠償責任保険がある。

■家財保険(自分の財産のための保険)
→補償対象：貸主の所有する家電、家具などの損害。
→例：火災、落雷、爆発、水害、漏水、家財や現預金の盗難。

■借家人賠償責任保険(大家さんのための保険)
→補償対象：火災等で損害を与えた部屋を原状回復するための費用。
→※家財保険の特約という形で契約する。保証内容は自分の部屋のみ。例えば自分が火事を起こして隣の建物に損害を与えた場合はこの保険では保証されない。

■個人賠償責任保険(自分のための保険)
→補償対象：契約者が起こした日常生活でのトラブル。
例：ペットでケガをさせた治療費、慰謝料、破損物の修理費や損害賠償など多岐にわたる。

■火災などの不慮の事故が起きた場合、物件に対して誰が責任を取るか？　答えは※借主。　
本来なら生命保険や自動車保険のように自分で保険を選ぶ権利がある。　

火災保険が指定されている理由は、管理会社が保険会社の代理店になっていて、成約をすると代理店の手数料が入るからです。また、掛け金の高い保険商品の方が手厚い内容になるので万が一のとき貸主や管理会社のメリットが大きい。

入居の際、以前入居していた鍵を交換するのが一般的です。
目的：前の入居者に合鍵を作られている可能性があるため不法侵入や盗難などのリスクを避けること。

鍵交換費用は15,000～25,000円程度が相場。(ネットで鍵交換費用を検索すると相場以下になることも。。)
本当のところは・・管理会社の収入となっていることも多い。
国土交通省の”原状回復をめぐるトラブルとガイドライン“にも”物件管理上の問題であり、賃貸人の負担が妥当“と記載されています。
借主の紛失や故障などの故意・過失によらないものであれば実際は貸主の負担で鍵交換をするのが妥当。
仮に、鍵交換の貸主側負担が一般的になったら、貸主や管理会社の収益が減ってしまう。その状況を作りたくない・・

物件を契約する際、管理会社や仲介会社は書類作成料や事務手数料を契約金の一部として受け取っているところがあります。
※相場は5000円程度ですが数万円単位で高額請求してくる不動産会社も中にはあります。

我々不動産会社が貸主と借主双方から本来受け取れる報酬の合計額は仲介手数料、家賃1ヵ月分以下(税別)でなければならない。
重要事項説明者や契約書作成は通常業務に含まれます。
※これらについて借主に請求することは超過請求となり宅建業法に違反します。
契約した後でも不動産免許を管轄している機関に相談すれば書類作成費が戻ってくる可能性は大いにある。

賃貸物件に入居の際、生活のトラブルを24時間サポートするサービスについて不動産会社から勧誘されるケースが増えている。
マンションやアパートの設備などのトラブルに対応してくれるサービスで24時間365日対応しているものもあり、電話一本でスタッフがかけつけてくれます。
加入費用相場：2年15,000～20,000円。

24時間サポート代・安心サポート代
■主なサービス内容：
・トイレが詰まって流れない。
・鍵をなくして入れない。
・落雷でブレーカーが落ちた。
・ガスレンジが点火しない。
・突風でガラスが割れた。
・子どもの安否確認がしたい。etc

現状では、お客様のトラブルを解決するサービスとして紹介されていますが、そもそも管理会社の役割であるはずです。最近はこの24時間サービスへの加入が必須という管理会社も増えています。
さらに、このサービスについては管理会社独自の〇〇会費という名目で毎月の家賃プラスで支払うように契約に盛り込んでいるところもあるようです。

■サービス加入理由
①サービス料金の半分が管理会社へ手数料として支払われるから。
②管理会社の対応の作業負担が減るから。(お客様の金銭負担で深夜対応や緊急の駆け付け作業が外部に委託できるなら一石二鳥となる。)

入居時に必要な工程や費用として不動産会社から消臭・除菌・抗菌を提示されることがある。
相場は10,000～20,000円程度。

■主なサービス内容：
・害虫駆除
・消毒殺菌
・消臭除菌　etc

■なぜそのようなサービスがあるか？理由：
サービス料金の半額程度のバックマージン(手数料)があるからです。

管理会社だけではなくお客様の見方であるはずの大手の不動産仲介会社までもが自社の利益のために行っていることが分っています。
■例：除菌消臭代で起こってしまった事故～2018年12月北海道店舗爆発事件～

当時の従業員の方が除菌消臭スプレー缶120本以上のガス抜き作業を換気をせずに行い、その後手を洗うために給湯器をつけた瞬間、そのガスによって起きた事故です。では、なぜ120本以上も除菌消臭スプレーのガス抜きを行わなければいけなかったのか？

それは、事故を起こした従業員らが、本来やらなければならないサービス、つまり現地でのお部屋の除菌消臭スプレー缶の噴射を行わなかったために生じた未使用の缶の処分をするためだったからではないか？と指摘されていました。なお、事故後の会見でも、事故の原因となったスプレー缶は全て未使用品だったこと、現場となった店舗において、消臭代金を受け取りながら、行われないケースがあったことを社長自ら認めています。

当時、除菌消臭代についてウェブで記事にしたことがあり、テレビ局からホンネ不動産に見解を聞きたいと連絡がありました。