家賃の値下げ交渉のポイントを徹底解説します

家賃の値下げ交渉のポイントは皆さんはご存知でしょうか？

ただ“家賃を値下げしてほしいという”無知の交渉はあまりにも減額の可能性が低くなってしまいますので、不動産賃貸仲介携わって15年の実務経験者が行っている実際のポイントを徹底解説いたします。

この情報を元に実際の家賃の値下げ交渉を実現させてください。

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家賃の値下げ交渉の目安

家賃の値下げ交渉をしようと思っていても、ただやみくもに自分の希望だけを伝えるのは好ましくありません。それ以前に非常識な金額提示をすると貸主に入居審査が断られてしまうケースも御座います。

一般的な家賃の値下げ交渉の目安は最大で賃料の５％ぐらいまでと考えられております。
もちろんこの数字は目安となるので貸主によっては違ってくるかと思いますが、おおよそとして念頭に置いておきましょう。

家賃の値下げ交渉の時期

家賃の値下げの交渉をするなら閑散期が比較的成立しやすいです。
では年間を通して不動産賃貸市場で一番、閑散期となる時期はどこかご存知でしょうか？

それは7月～8月中旬ぐらいまでが閑散期となります。
ただ実際のところ8月中旬は不動産業者がお盆休みの為、部屋探しを探したくてもできない状況です。

ですのでもし家賃の値下げ交渉を強く希望されているかたは7月から物件を探し始めましょう！

上記のグラフは2018年【賃貸】というキーワードの グーグルトレンド の情報です。

確認して頂ければわかるかと思いますが7月～8月中旬ぐらいがやはり数値が低いので交渉をするタイミングとして最適です。

逆に年明けから3月中旬までの時期は不動産賃貸市場の繁忙期となり需要が高いので交渉するとしたら分が悪いです。それ以外の時期に関してはどっちもつかずな状況となっております。

大体のトレンドは極端には変わらないですが需給バランスは時代の流れによって変化しておりますのでその点は注意しましょう。

どういった物件が家賃の値下げ交渉しやすいか

・空室期間が長い

単純にお部屋の空室期間中は貸主は家賃収入がないのでリスクがあります。
そのままの家賃設定をして、今後ずっと放置してしまうより賃料を下げて入居するほうが断然良いですよね。
ですので長い空室期間があれば、大家さんが家賃の値下げを検討してくれる可能性もあります。

・物件のデメリットがある

お部屋には様々なデメリットがあります。古い、狭い、駅から遠い、幹線道路沿いなどなど.....そういったデメリットを認識している貸主は家賃の値下げを検討してくれる可能性があります。もちろんそういったデメリットをもとに家賃設定しているので一概にも言えないですが部屋が決まらないと元も子もないです。ただ交渉する際にデメリットを指摘するのは絶対にやめましょう。

下記の記事は家賃が安くなる物件のデメリットを徹底解説しておりますのでご参考にご覧ください。

賃貸物件を探す際に注意すべきポイント１２選！家賃が安くなる物件のデメリットを徹底解説します！

家賃が安くなる物件のデメリットを徹底解説

・同じ建物の別のお部屋の空きが多数ある

同じ建物で多数の空きがあるとその中で比較して物件を選定するため、家賃の交渉に応じる可能性が高くなります。また1棟所有のオーナーと1部屋ごとで所有者が違う分譲マンションとは考え方も異なってくるので注意が必要です。

どちらかというと1棟所有のオーナーのほうが空室がたくさんあれば交渉の可能性は高くなるでしょう。

・同じ条件の部屋が近隣周辺に多数存在する

同じ条件の部屋が近隣に多数ある場合は貸主所有の物件も決めることが難しくなってきます。
競合が多いことで需要が少なく供給が多いのであれば家賃の減額や条件などの変更、部屋のリノベーションなどの改善をしなければなりません。

もちろん物件特有の条件などもあるのでなかなか判断がしずらいかと思いますが近隣で同様の物件があるのであれば交渉の余地はあります。ただ比較物件を突き付けて交渉するのは好ましくないので注意しましょう。

・債務がない（抵当権等の設定がない）物件を選ぶ

貸主は物件の土地と建物を担保として銀行からお金を借りているという可能性が高いです。
このようなケースですと貸主が物件を建設・購入した際のローン支払いや、建物や外壁などの定期的な修繕、入居者が退去した後のリフォームなど、長期的な賃貸経営に必要な資金をきちんと捻出できるように設定されている。このため、貸主としても家賃の値下げを受け入れることは難しいものです。

ただ中にはローンの支払いが終了している（債務がない）物件もあります。
そういった物件ですとローン支払いがないのである程度、余裕のある賃貸経営が出来ます。
そのことから家賃の値下げ交渉としては可能性があります。

どういった条件（方法）で家賃の交渉するのがよいか？

・礼金を上乗せして家賃の交渉をする

ただ家賃を下げてほしいと言っても貸主側に何も得がなければ応じてくれないです。
その場合に例えば「礼金1ヶ月プラスするので家賃を安くして貰いませんか？」と交渉をしてみると減額して頂けるケースがあります。

例えば　家賃12万で礼金1ヶ月上乗せ　礼金12万÷2年契約（24カ月分）＝月額5,000円

この基準で考え、5000円減額してほしいと言ってみてください。
この手法はサブリース（転貸人）業者に交渉する際に有効でして、今までの取引の経験的に効果がありました。

礼金以外にも貸主側がメリットとなることを譲歩することで交渉が出来る可能性が高くなります。

・ご自身の内容で勝負

少し分かりずらいかもしれませんが貸主側としては善良な入居者と契約を締結したいとイメージをもっております。ここで言う善良な入居者とは一体どういった人物かお分かりでしょうか？

・勤務先がしっかりしている、堅実（上場企業、公務員など）倒産リスクの低い業態
・勤続年数が長い
・年収が高い
・人柄がよい
・しっかりとした言葉遣い、身なり
⇒人柄がよい、言葉遣いや身なり等に関しては内覧時に管理会社が立合うときに判断されます。

こういった貸主側から見て印象の良いことは交渉の材料となりますのでぜひ、ご自身の持っているものでプラスに転じるものは全てぶつけましょう。

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・長い期間を住むことを条件に

貸主側のリスクとしては空室が一番に賃貸経営のダメージを受けます。
ちなみに貸主側は空室になるとどういったリスクがあるかというと.....

・空室期間中の家賃収入なし
・退去後の内装リフォーム代の負担
・入居者斡旋募集費（仲介手数料）広告料などの支払い

このように退去されると出費が多くかかってしまいます。ですので貸主としては出来る限り長い期間を住んでもらうことが大切です。この事実を認識したうえで交渉を行いましょう。

下記のグラフは平均居住期間を集計したものですので参考にして交渉してください。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「日管協短観（2018年度下期」

・契約金の入金や契約締結はすぐにやる

入居の申込みがあっても契約まで至るまでの確率は約80％前後です。
ということは申込をしても契約までに至らない可能性があるということ。さらに申込期間中は他の入居希望者にも募集ストップするのが不動産賃貸での一般的なルールですので申込みキャンセルはかなりのリスクがあります。もちろん申込期間中は家賃収入が御座いません。

ですので【契約金の入金や契約締結を最短期間で行うこと】を条件に家賃の交渉を行うのは貸主にとってメリットがあります。さらに貸主が法人の場合は決算の関係で月末などに入金・契約することにより交渉に応じてくれるケースがあるのでこのように交渉すると可能性が高くなります。

・貸主・元付（管理会社）に直接交渉する

家賃減額の決定権があるのは貸主ですので出来る限り直接、交渉をしましょう。
ただ直接、交渉することは基本的にはできる状況ではないので貸主に近い元付・管理会社へ確認してみましょう。管理会社は貸主の状況を知っているのである程度の回答は出来るかと思います。

もし強く家賃交渉を希望しているのであれば内覧前にまず先に管理会社へ交渉余地を確認するのも良いでしょう。その回答によって交渉できるかがある程度分かってきます。

最終手段（奥の手）

審査承認後に家賃の値下げ交渉

一般的に管理会社は自社での審査基準がクリアした後に最終的に貸主へ報告をして最終承認を頂く流れとなります。最終確認をとるまでに管理会社や貸主も費やした時間がかかっているのでその段階で交渉が入ってしまうとなかなか断りきれないのが現状です。

交渉のやり方としては「家賃がいくらまで下がらなかったら契約しません」と言ってみると非常に有効的に交渉できる可能性があります。ただこの交渉方法は諸刃の剣でもしかしたら逆に貸主側からやはり入居断られる可能性も出てきます。

ですので入居できないことがリスクだと感じてる人はあまり強く出ないほうが宜しいかと思います。

家賃の値下げ交渉お願いします！

更新の際に家賃の値下げ交渉

ここまでして家賃の交渉に応じない貸主であればその物件は人気が高い物件の可能性大です。
ですので無理に交渉をせず、いったんその内容で契約をしてしまいましょう。そして2年後の契約更新の際に再度、貸主にお願いしてみましょう。

タイミングとしては更新する2-3カ月前から交渉し始めるのが宜しいかと思います。
内容としては「家賃がいくらまで下がったら更新したい」と明確に設定して交渉を試みたほうが宜しいかと思います。具体的な更新の際の減額交渉は下記の記事もご参照下さい。

賃貸物件の更新料について「相場の金額」～考えかた、減額交渉方法までお教えします

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