更新の際に賃料の増額請求を言われた場合の対策

更新の際に貸主や管理会社から賃料の増額を要求されたことはないでしょうか？

私どものお客様でも貸主よりに一方的に賃料増額を依頼されたことがありまして、その際にどういった対処をすれば逃れるかここではお伝えしていきます。

賃貸借契約書の確認

まず賃貸借契約書にはどのような内容の記載があるか確認していきましょう。

貸主および借主は、次の各号の一に該当する場合には、協議の上、賃料等を改定することができる。

一 土地または建物に対する租税その他の負担の増減により賃料が不相当となった場合
二 土地または建物の価格の上昇または低下その他の経済事情の変動により賃料が不相当となっ た場合
三 近傍同種の建物の賃料に比較して賃料が不相当となった場合
四 建物の維持管理費の増減により共益費（管理費）が不相当となった場合

ご自身の賃貸借契約書もどのような記載があるかお調べしてみてください。

賃貸借契約書には【協議の上、賃料等を改定する】と記載されていることが多いです。

内容の記載の通り、協議して賃料を改定するので貸主の一方的な賃料増額には応じなくて大丈夫です。
ですのでまず賃料増額を要求された場合は貸主や管理会社と協議していきましょう。

うーん…でもどのような協議をすればよいか…
と分からない人が多いと思うので5項目のＳＴＥＰを踏んで説明をさせて頂きます。

ＳＴＥＰ１　増額に応じないと伝える

まずは【賃料増額には応じません】と思い切って行ってみましょう。
案外にそれだけで交渉できてしまうなんてこともあります。

ちなみに家賃の値上げとは、貸主側に正当な事由があることが前提です。
※賃料増額を応じないと言ってすぐに退去してくださいということにはならないのでご安心下さい。

借主は借地借家法という法律で借主は守られております。

ＳＴＥＰ２　根拠を示してもらう

それでも貸主側が賃料増額したいと言ってきたらご自身の契約書記載の根拠があるのか確認してみましょう。

ここでは上記記載の契約書についての根拠を貸主へ求めてみましょう

一 土地または建物に対する租税その他の負担の増減により賃料が不相当となった場合
⇒実際に建物と土地の税金が上がったこと分かる書類の提出依頼やどんな負担の増減があったか根拠を示してもらう

二 土地または建物の価格の上昇または低下その他の経済事情の変動により賃料が不相当となっ た場合
⇒実際に建物と土地の価格上昇が確認できる書類、どのような経済事情の変動があったかの説明依頼

三 近傍同種の建物の賃料に比較して賃料が不相当となった場合
⇒同種の建物物件賃料の依頼　実際にご自身でも探してみてもよろしいかと思います。

四 建物の維持管理費の増減により共益費（管理費）が不相当となった場合
⇒維持管理費が増減となった正式な資料依頼

このように賃料増額の根拠を貸主側に示してみましょう。

あまり根拠がない賃料増額であればこの辺りで相手側も賃料増額を取り下げてくる可能性があります。

ＳＴＥＰ３　不動産鑑定士の情報の依頼

上記の賃料増額の根拠を提出されたら・・・

ここまできたらなかなかしぶとい貸主だと思われます…でも諦めず協議を続けましょう。

根拠が貸主や管理会社の調べた根拠であれば不動産鑑定士が調べた情報の提出をしてほしいと依頼しましょう。

不動産鑑定士に依頼をすると費用が発生します。そういったことから賃料増額を取り下げたりしてくるので実際に増額の根拠はないと貸主側も不動産鑑定士には依頼をしません。

ＳＴＥＰ２で示した根拠が不動産鑑定士からの情報だった場合は賃料増額を考えた請求となっているケースが高いです。
ただ請求を受け入れると承諾してしまうことになりますのでしっかりと協議を続けましょう。

ＳＴＥＰ４　民事調停へ

民事調停へ

任意交渉で話がまとまらない場合には、裁判所に賃料増減の民事調停を申し立ててきます。
賃料増減額請求については調停前置主義が採られており、裁判に至る前には必ず調停を経ることとなります。

調停前置主義とは、原則、訴訟を提起する前に調停を経ていなければならないという制度です。 調停前置主義と書いて「ちょうていぜんちしゅぎ」と読みます。 調停前置主義に反して、調停を経ずに離婚訴訟を提起すると、家庭裁判所の職権で調停手続に回されます。 これを付調停（ふちょうてい）と言います。

賃料増減額請求調停では、第三者である不動産鑑定士の調停委員から客観的な意見が示されることで、訴訟の負担を避け話合いがまとまるケースも多くあります。

ＳＴＥＰ５　賃料増減額訴訟へ

賃料増減額訴訟へ

調停が成立しない場合、賃料増減額請求訴訟を提起されます。
賃料増減額請求訴訟では、最終的には裁判所が指定する不動産鑑定士の鑑定評価書を参考に賃料額を決める判決が出されます。

原告（貸主）と被告（借主）それぞれが各自の私的鑑定評価書を証拠提出している場合、双方の主張額の間の額で鑑定評価額が出る傾向にあります。

まとめ

以上になります。
最後のほうは裁判や訴訟などあまり日常では体験したことのないことになりますが、不当に請求してくる貸主を撲滅するためにしっかりとした信念をもって対処していきましょう。

そもそもが今の賃貸市場、空き家問題など築年数を経過することにより賃料は下落のトレンドにあります。
このことを念頭に置いてしっかりとした協議を行っていくことが大切だと思います。

皆様の結果が良き方向へなりますようこの記事がお役に立てればと思います。

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