無断転貸とは？
そもそも、「転貸」とは？皆さんご存知でしょうか？
転貸とは、人から借りてるものをさらに別の人に貸すこと。又貸しの事です。
そしてこれを元の借主が他の人に無断で貸すことを「無断転貸」と呼びます。
例えば、自分が契約者となって貸主から物件を借りていたとします。
仕事の関係で一年間転勤になったので、そのあいだ貸主に言わずに勝手に友人に貸して住まわせてしまうこと。これが無断転貸になります。
たとえ友人の方が家賃をきちんと払っていても、貸主の承諾を得ずに無断転貸することは禁止されています。
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民法612条
- 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲渡し、又は賃借物を転貸することができない（1項）
- 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせた時は、賃貸人は、契約の解除をすることができる。（2項）
民法ではこのような規定をおいていますので、契約書に転貸禁止の特約がない場合でも、貸主の承諾を得ないで借りている部屋を第三者に転貸することは出来ません。
また、無断転貸は原則として解除事由に該当し、賃貸借契約を解除することが出来ます。
ただし、解除することが出来ない場合もあります。
では解除することが出来ない場合とは？
- 「貸主の承諾がある場合」←借主から事前あるいは事後に申し出があり、これに承諾した場合は有効になります。また、貸主が借主の無断転貸を認識していながら、転借人に対して賃料の支払を請求したという事実があると、黙示の承諾をしたとされる可能性が高いです。
- 「借主から貸主に対する背信的行為と認めるに足りない事情（信頼関係が崩壊されていない事情）が主張され、それが認められた場合」←この場合は解除する事が出来ません。
転貸をしたと言えるのは、転借人（又貸しを受けたもの）が借主から独立して不動産（お部屋）を使用収益することが出来る権限を与えられてることが必要です。不動産（お部屋）の引き渡しを受けている事はもちろんのこと、借主の支配あるいは関与がない状態で不動産（お部屋）を利用していなければなりません。
ただ、そもそも転貸に該当しない場合もあります。
では転貸に該当しない場合とは？
例えば、借主が配偶者や子供といった家族を住まわせる事は転貸になりません。
また、一時的に友人を同居させていた場合は、借主から独立しておらず、転貸に該当しないとされることが多いです。
無断転貸の発見されるケースはさまざまですが、近隣からの通報で分かることが多いようです。
例えば、数ヶ月前に入居してきた隣人の騒音がうるさいので注意して下さい。と102号室の入居者から管理会社に連絡が入ったが、隣の101号室はもう5年以上同じ入居者が住んでいて変わってないはず。となり、管理会社が101号室の確認をしに訪問したところ、元々の借主の友人だという人が住んでいた。というケース。
このように貸主に無断で友人や知人に部屋を貸すことは、【無断転貸】にあたり、賃貸借契約を解除要件となります。
普通に考えても、人のものを勝手に貸してしまうのはいけないことです。
皆さんも無断で人のものを貸すことはしないで下さいね。
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